Quien compre o venda un inmueble y recurra a un agente inmobiliario para ello, debe saber cómo se celebra un contrato de intermediación inmobiliaria con validez jurídica. El Tribunal Federal Supremo ha aclarado en una sentencia reciente que una indicación sobre la comisión que figure justo debajo de la fórmula de saludo y de la firma del correo electrónico no tiene efecto jurídico. Por lo tanto, no se celebró un contrato de intermediación válido.
¿Qué había pasado?
Los vendedores de una vivienda unifamiliar habían contratado a una agente inmobiliaria para que, en un primer momento, les ayudara a comprar una nueva vivienda. Más tarde, esa misma agente se encargó también de la venta de su antigua vivienda. Toda la comunicación se llevó a cabo por correo electrónico.
En uno de esos correos electrónicos, la agente inmobiliaria se refirió a las negociaciones en curso sobre el precio de compra y se ofreció a seguir actuando como intermediaria. El mensaje terminaba con la fórmula de despedida habitual y la firma completa. Solo después, es decir, tras la firma, se incluía una referencia general a una comisión de hasta el 3,57 % del precio de compra en caso de cierre satisfactorio de la operación.
La vivienda se vendió y, en un primer momento, se pagó la comisión. Posteriormente, los vendedores exigieron la devolución del dinero alegando que nunca se había formalizado un contrato de intermediación inmobiliaria válido.
La resolución del Tribunal Federal de Justicia
El Tribunal Federal Supremo dio la razón a los vendedores y confirmó el derecho al reembolso. El fundamento es el requisito de la forma escrita establecido en el Código Civil, que se aplica a los contratos de intermediación inmobiliaria sobre inmuebles residenciales. La forma escrita, según el artículo 126b del Código Civil alemán (BGB), significa que la declaración debe realizarse de forma legible en un soporte duradero y debe poder identificarse quién la realiza y dónde termina.
Fue precisamente en este último punto donde la agente inmobiliaria falló. Según el Tribunal Federal Supremo, la fórmula de saludo, seguida de la firma completa, indica al destinatario que el mensaje propiamente dicho ha terminado. Lo que viene a continuación ya no forma parte, para un lector objetivo, del núcleo del texto. Por lo tanto, una referencia a la comisión en este apartado no puede constituir una oferta contractual válida.
El tribunal aclaró además que los contratos de intermediación pueden celebrarse, en principio, de forma informal o por correo electrónico, incluso mediante conducta implícita. No obstante, es requisito imprescindible que de las declaraciones se desprendan, como mínimo, los siguientes puntos: las partes contratantes, el inmueble en cuestión o el contrato principal al que se aspira, así como el importe de la comisión. Estos datos deben figurar en el cuerpo del mensaje, antes del saludo y de la indicación del nombre.
¿Qué significa esto en la práctica?
Esta sentencia resulta tranquilizadora tanto para los compradores como para los vendedores de inmuebles: pueden estar seguros de que las cláusulas automáticas incluidas en los pies de página o las firmas de los correos electrónicos no dan lugar a obligaciones contractuales vinculantes. Por lo tanto, quien no haya aceptado conscientemente un acuerdo de comisión, tampoco está obligado a pagarla.
Quien colabore en la práctica con un agente inmobiliario debe asegurarse de que todos los aspectos esenciales del contrato figuren de forma clara y completa en el propio texto del correo electrónico. En caso de duda, conviene solicitar asesoramiento jurídico antes de formalizar un contrato de intermediación inmobiliaria, con el fin de evitar posteriores controversias sobre la comisión o la validez formal.
Tribunal Federal Supremo (BGH), sentencia de 11 de marzo de 2026, n.º de expediente I ZR 202/25
Fuente: Haufe: Inmobiliaria
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