¿Puede una comunidad de propietarios, mediante un acuerdo mayoritario, encargar la instalación de una obra de arte de gran tamaño en la fachada de un edificio de gran altura? El Tribunal Federal Supremo ha respondido claramente afirmativamente a esta pregunta y, al hacerlo, ha proporcionado indicaciones importantes sobre cuándo se considera que dicho acuerdo es lo suficientemente concreto.
¿De qué se trataba?
Una asociación de arte urbano de Wuppertal propuso a una comunidad de propietarios que una artista decorara gratuitamente la fachada de un edificio de gran altura, en el marco de un proyecto artístico subvencionado por el ayuntamiento. La pintura debía permanecer en la fachada el mayor tiempo posible, como mínimo durante diez años. No obstante, al cabo de cinco años, la comunidad podría decidir libremente si se repinta la fachada o se le realizan otras modificaciones.
La mayoría de los propietarios votó a favor de autorizar a la administración a formalizar el contrato correspondiente. Un único propietario se negó a aceptar esta resolución. Argumentó que el cuadro suponía una transformación fundamental del complejo. Además, aún no se sabía cómo sería concretamente la obra de arte una vez terminada. El Juzgado de Primera Instancia y el Tribunal Regional desestimaron su demanda. El Tribunal Federal de Justicia tampoco le dio la razón.
La sentencia del Tribunal Federal de Justicia
El Tribunal Federal Supremo (sentencia de 25 de septiembre de 2026, n.º de expediente V ZR 165/25) confirmó las resoluciones de las instancias inferiores en todos los aspectos esenciales.
El arte urbano se considera una modificación arquitectónica
El diseño artístico de una fachada de gran superficie se enmarca en el concepto de «modificación constructiva» en el sentido del artículo 20, apartado 1, de la Ley de Propiedad Horizontal (WEG). La ley se reformó en 2020 y, desde entonces, permite expresamente a las comunidades de propietarios aprobar este tipo de medidas por mayoría simple, incluso si influyen de manera significativa en el aspecto del complejo.
No es necesario disponer de una imagen ya preparada
Una objeción habitual en los proyectos artísticos es: «¿Qué es lo que se va a crear exactamente?». El Tribunal Federal Supremo alemán (BGH) aclara que una resolución se considera suficientemente concreta cuando establece la superficie afectada, la regulación de los costes y la duración prevista de la permanencia de la obra. No es necesario que el motivo exacto esté fijado de antemano. La creación artística se nutre de la libertad y, por su propia naturaleza, no se puede planificar hasta el último detalle. Basta con que se describan las condiciones generales, como la paleta de colores y el estilo.
No se trata de una transformación profunda
El artículo 20, apartado 4, de la WEG establece un límite: los acuerdos no pueden dar lugar a una transformación fundamental del complejo residencial. Sin embargo, el Tribunal Federal Supremo (BGH) subraya que, por regla general, un mero cambio en la impresión visual global no traspasa este límite. El criterio de referencia es el complejo en su conjunto, no un edificio concreto. En el caso concreto, también jugaba a favor el hecho de que el proyecto formara parte de un proyecto artístico urbano de mayor envergadura y que la comunidad no tuviera que asumir ningún coste ni comprometerse de forma permanente.
No se debe discriminar a ningún propietario en particular
El hecho de que a algunos propietarios no les guste personalmente la obra de arte no constituye una discriminación inadmisible en el sentido de la ley. La protección legal contra la discriminación presupone que determinados propietarios se vean más perjudicados que otros, y no simplemente que haya diferencias de gusto.
¿Qué significa esto para los propietarios de viviendas?
La sentencia pone de manifiesto hasta qué punto se extiende el margen de maniobra de las comunidades de propietarios tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (WEG) de 2020. Las modificaciones estéticas de un edificio, incluso las más llamativas, pueden aprobarse por mayoría, siempre que en el acuerdo se regulen las condiciones marco esenciales. Quien, como propietario individual, desee impugnar este tipo de acuerdos, deberá alegar motivos jurídicos concretos que vayan más allá de sus preferencias personales en materia de estética. En cada caso concreto, se recomienda solicitar asesoramiento jurídico antes de adoptar o impugnar un acuerdo.
Fuente: Haufe: Derecho
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