Quien tenga una vivienda unifamiliar conoce el problema: a la hora de fijar el valor catastral para el impuesto sobre bienes inmuebles, la Agencia Tributaria aplica una superficie habitable que, a juicio de los propietarios, resulta excesiva. Una sentencia reciente del Tribunal Fiscal de Berlín-Brandeburgo deja claro que no todas las bodegas deben considerarse automáticamente superficie habitable.
¿Cuál era el motivo de la disputa?
El procedimiento versaba sobre la valoración de una vivienda unifamiliar a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles. La superficie habitable en planta alta ascendía, según era indiscutible, a unos 147 metros cuadrados. En el sótano, totalmente subterráneo, había además una estancia de 26,44 metros cuadrados. Esta tenía una altura libre de 2,10 metros, se podía calentar y disponía de una pequeña ventana que solo dejaba entrar luz natural y aire fresco a través de un pozo de luz enrejado. La estancia se utilizaba como trastero.
La Agencia Tributaria incluyó sin más este sótano en la superficie habitable, con lo que llegó a una superficie total de 173 metros cuadrados. Los propietarios impugnaron esta decisión con éxito.
¿Cuál ha sido la resolución del tribunal?
El Tribunal Fiscal de Berlín-Brandeburgo ha aclarado que, para el cálculo de la superficie habitable en el método tipificado de valoración de rendimiento, es aplicable el Reglamento sobre superficies habitables (WoFlV). Según este reglamento, los sótanos que no hayan sido acondicionados para una estancia permanente con fines residenciales se consideran «espacios accesorios». Estos no se tienen en cuenta a la hora de calcular la superficie habitable.
En este caso concreto, el sótano carecía del equipamiento necesario para su uso como vivienda: no tenía suelo y la ventilación y la iluminación eran insuficientes. Por ello, el tribunal la calificó como una estancia auxiliar típica que no debe incluirse en la superficie habitable. La superficie superior fijada por la Agencia Tributaria era, por tanto, errónea.
¿En qué se basa la valoración del impuesto sobre bienes inmuebles?
Las viviendas unifamiliares se valoran, según la Ley de Valoración, mediante el método tipificado del rendimiento. En este caso, el valor catastral resulta de la capitalización del rendimiento neto y del valor del suelo actualizado. El rendimiento neto depende, entre otras cosas, de la superficie habitable. Cuanto mayor sea la superficie habitable declarada, mayor será, por regla general, el valor catastral y, por tanto, la carga fiscal.
¿Qué significa esto para los propietarios?
Esta resolución tiene relevancia práctica para todos los propietarios de viviendas unifamiliares o pisos en propiedad en los que la Agencia Tributaria haya incluido los sótanos en la superficie habitable. Quien haya recibido una notificación de este tipo debería comprobar si la superficie habitable en la que se basa es correcta. Para ello, no solo es determinante la altura de la estancia o la posibilidad de calentarla, sino también el equipamiento general de la estancia y su idoneidad real como espacio habitable.
Si una habitación del sótano se utiliza únicamente como trastero o almacén y carece de un revestimiento adecuado para el suelo, así como de ventilación e iluminación suficientes, es probable que, según la normativa vigente, no se considere superficie habitable.
La sentencia del Tribunal Fiscal de Berlín-Brandeburgo se dictó el 3 de marzo de 2026 con el número de expediente 3 K 3118/25. En cada caso concreto, es recomendable solicitar asesoramiento fiscal para comprobar si la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles presenta posibles errores.
Fuente: Haufe: Impuestos
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