Den, der køber eller sælger en ejendom og i den forbindelse benytter sig af en ejendomsmægler, bør vide, hvordan en mæglerkontrakt indgås på en juridisk gyldig måde. Forbundsdomstolen har i en nylig dom præciseret, at en angivelse af provisionen, der først står under hilsenen og e‑mail-signaturen, ikke har nogen juridisk virkning. Der blev dermed ikke indgået en gyldig mæglerkontrakt.
Hvad var der sket?
Sælgerne af et enfamiliehus havde hyret en ejendomsmægler til i første omgang at hjælpe dem med at købe en ny bolig. Senere overtog den samme ejendomsmægler også formidlingen i forbindelse med salget af deres hidtidige hus. Al kommunikation foregik via e‑mail.
I en af disse e‑mails henviste ejendomsmægleren til de igangværende forhandlinger om købsprisen og tilbød at fortsætte sin mæglervirksomhed. Meddelelsen sluttede med den sædvanlige hilsen og den fulde signatur. Først derefter, altså efter signaturen, fulgte en generel henvisning til en provision på op til 3,57 procent af købsprisen ved en vellykket afslutning.
Huset blev solgt, og provisionen blev i første omgang betalt. Derefter krævede sælgerne deres penge tilbage og påberåbte sig, at der aldrig var blevet indgået en gyldig mæglerkontrakt.
Den tyske forbundsdomstols afgørelse
Forbundsdomstolen gav sælgerne medhold og bekræftede kravet om tilbagebetaling. Grundlaget er kravet om skriftlig form i den tyske civilret (BGB), som gælder for mæglerkontrakter vedrørende boligejendomme. Kravet om skriftlig form i henhold til § 126b i den tyske civillovbog (BGB) betyder, at erklæringen skal afgives i læsbar form på et varigt datamedie, og at det skal fremgå tydeligt, hvem der afgiver erklæringen, og hvor den slutter.
Det var netop på dette sidste punkt, at ejendomsmægleren fejlede. Ifølge Forbundsdomstolen signalerer hilsenen efterfulgt af den fulde underskrift til modtageren, at selve meddelelsen er afsluttet. Det, der kommer bagefter, hører for en objektiv læser ikke længere til tekstens kerne. En angivelse af provision i dette afsnit kan derfor ikke udgøre et gyldigt tilbud om indgåelse af en aftale.
Retten præciserede desuden, at mægleraftaler som udgangspunkt kan indgås uformelt eller via e‑mail, herunder også gennem konkluderende adfærd. Forudsætningen er dog, at erklæringerne som minimum indeholder følgende oplysninger: aftaleparterne, den pågældende ejendom eller den tilsigtede hovedaftale samt provisionens størrelse. Disse oplysninger skal fremgå af selve meddelelsens tekst, og nemlig før hilsen og navneangivelse.
Hvad betyder det i praksis?
Denne dom er betryggende for både købere og sælgere af fast ejendom: De kan være sikre på, at automatiserede klausuler i e‑mail-fodtekster eller signaturer ikke udgør bindende kontraktmæssige forpligtelser. Den, der altså ikke bevidst har indgået en aftale om provision, behøver derfor heller ikke at betale.
Hvis man i praksis samarbejder med en ejendomsmægler, bør man sørge for, at alle væsentlige kontraktmæssige forhold fremgår klart og fuldstændigt af selve e‑mailens tekst. I tvivlstilfælde er det en god idé at indhente juridisk rådgivning, inden man indgår en mæglerkontrakt, for at undgå senere tvister om provision eller kontraktens gyldighed.
Forbundsdomstolen (BGH), dom af 11. marts 2026, sag nr. I ZR 202/25
Kilde: Haufe: Ejendomme
Dette indlæg og billedet til artiklen er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
