El Tribunal Federal de Hacienda (BFH), en su sentencia de 25 de marzo de 2026 (n.º de expediente II R 30/25) que, en el caso de una sociedad personalista propietaria de bienes inmuebles, tanto el establecimiento de una relación fiduciaria sobre las participaciones sociales como la posterior transmisión de la condición de socio en el ámbito del Derecho civil pueden dar lugar al pago del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. De este modo, una GmbH & Co. KG no logró su intento de anular una de las dos liquidaciones tributarias.
¿Qué había pasado?
Varios socios comanditarios de una sociedad GmbH & Co. KG propietaria de bienes inmuebles vendieron en noviembre de 2013 sus participaciones por 15 millones de euros a dos compradores. Aún antes de que los nuevos socios fueran inscritos en el Registro Mercantil, las partes acordaron que los socios anteriores mantuvieran sus participaciones en fideicomiso para los compradores con carácter retroactivo a partir de enero de 2013. La inscripción efectiva de los nuevos socios comanditarios en el Registro Mercantil no se produjo hasta febrero de 2014.
La Agencia Tributaria gravó ambas operaciones: el establecimiento de la relación fiduciaria en 2013 y el cambio formal de socio mediante la inscripción en el Registro Mercantil en 2014. La sociedad impugnó la segunda liquidación tributaria y, en un primer momento, el Tribunal Fiscal de Sajonia le dio la razón. El Tribunal Fiscal consideró que, en el momento del cambio formal de socios, el terreno ya no era imputable a la sociedad a efectos del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.
El Tribunal Federal Fiscal da la razón a la Agencia Tributaria
El Tribunal Federal Fiscal (BFH) anuló esta sentencia. El tribunal dejó claro que, para determinar si un socio es un nuevo socio en el sentido de la Ley del Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (art. 1, apdo. 2a, frase 1, de la GrEStG), es determinante exclusivamente la perspectiva del Derecho civil. Los aspectos económicos no tienen relevancia alguna en este contexto.
Con la inscripción en el Registro Mercantil, A y B se convirtieron por primera vez en socios de la sociedad personalista a efectos del Derecho civil. El hecho de que, a través del contrato fiduciario, ya tuvieran una participación económica en la sociedad con anterioridad no altera esta circunstancia. El Tribunal Federal Fiscal (BFH) subrayó que quien hasta entonces solo participara en una sociedad personalista en virtud de un acuerdo fiduciario, en el marco de la condición de socio directo se considera nuevo socio, aunque ya fuera beneficiario económico anteriormente.
Tampoco sirvió de nada la objeción de que toda la operación constituía un proceso único. Para determinar la sujeción al impuesto con arreglo al artículo 1, apartado 2a, de la Ley alemana del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (GrEStG), lo determinante es la transmisión real de las participaciones sociales, es decir, la transmisión válida en derecho civil, que en este caso no se produjo hasta la inscripción en el Registro Mercantil.
Tampoco hay exención fiscal
La sociedad invocó, con carácter subsidiario, las disposiciones sobre exención fiscal de la Ley del Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (art. 6, apartado 3, en relación con el apartado 1, así como el art. 3, n.º 8, de la GrEStG). Tampoco tuvo éxito en este aspecto. El Tribunal Federal Fiscal (BFH) descartó que se cumplieran los requisitos para ambas exenciones.
¿Qué significa esto en la práctica?
La sentencia tiene una gran importancia para todos aquellos que deseen adquirir participaciones en sociedades personales propietarias de bienes inmuebles y recurran a estructuras fiduciarias para ello. Tanto el establecimiento de una relación fiduciaria sobre las participaciones sociales como la posterior transmisión formal de la condición de socio pueden considerarse, en cada caso, operaciones independientes sujetas al impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Según esta resolución, en este tipo de estructuras no es posible evitar sin más el pago doble del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.
Quien tenga previsto llevar a cabo reestructuraciones o la adquisición de participaciones en sociedades inmobiliarias debería hacer que se analicen minuciosamente de antemano las consecuencias fiscales. En cada caso concreto, es recomendable contar con el asesoramiento de un bufete especializado en derecho fiscal.
Fuente: Sentencias del Tribunal Federal Fiscal (BFH)
Este artículo se ha elaborado con la ayuda de la inteligencia artificial y ha sido revisado por la redacción.
