Den tyske forbundsfinansdomstol (BFH) har i sin dom af 25. marts 2026 (sag nr. II R 30/25), at i tilfælde af et ejendomsbesiddende personelselskab kan både oprettelsen af et forvaltningsforhold vedrørende selskabsandele og den efterfølgende overdragelse af den civilretlige selskabsstatus udløse ejendomsskat. Dermed mislykkedes et GmbH & Co. KG’s forsøg på at få ophævet en af de to skattefastsættelser.
Hvad var der sket?
Flere kommanditister i et ejendomsbesiddende GmbH & Co. KG solgte i november 2013 deres andele for 15 millioner euro til to købere. Allerede inden de nye selskabsdeltagere blev indført i handelsregisteret, aftalte parterne, at de hidtidige selskabsdeltagere med tilbagevirkende kraft fra januar 2013 skulle forvalte deres andele i trust for køberne. Den egentlige indskrivning af de nye kommanditister i handelsregisteret fandt først sted i februar 2014.
Skattevæsenet beskattede begge begivenheder: oprettelsen af forvaltningsforholdet i 2013 og det formelle ejerskifte gennem indførelsen i handelsregisteret i 2014. Selskabet gjorde indsigelse mod den anden skattefastsættelse og fik i første omgang medhold ved det sachsiske skatteret. Skatteretten var af den opfattelse, at ejendommen på tidspunktet for det formelle ejerskifte ikke længere kunne henføres til selskabet i henhold til lovgivningen om ejendomsoverførselsafgift.
BFH giver skattemyndighederne medhold
BFH ophævede denne dom. Retten præciserede, at spørgsmålet om, hvorvidt en selskabsdelager er en ny kompagnon i henhold til loven om ejendomsoverførselsafgift (§ 1, stk. 2a, 1. sætning, GrEStG) er det udelukkende den civilretlige vurdering, der er afgørende. Økonomiske hensyn spiller i denne sammenhæng ingen rolle.
Med indførelsen i handelsregisteret blev A og B for første gang civilretligt set selskabsdeltagere i personselskabet. Den omstændighed, at de gennem forvaltningsaftalen allerede tidligere havde en økonomisk andel i selskabet, ændrer ikke på dette. BFH understregede: Den, der hidtil kun har haft en andel i et personelselskab i henhold til en aftale om forvaltning, betragtes i forbindelse med den direkte status som selskabsdelegeret som ny kompagnon, selvom han allerede tidligere var den økonomisk berettigede.
Lige så lidt hjalp indvendingen om, at hele transaktionen udgjorde en samlet proces. For at der kan være tale om beskatning i henhold til § 1, stk. 2a, i GrEStG, er det afgørende, at der er sket en retslig overdragelse af selskabsandelene, dvs. en overdragelse, der er gyldig i henhold til civilretten, hvilket i dette tilfælde først fandt sted ved indførelsen i handelsregisteret.
Heller ingen skattefritagelse
Selskabet påberåbte sig subsidiært bestemmelserne om skattefritagelse i loven om ejendomsoverførselsafgift (§ 6, stk. 3, sammenholdt med stk. 1 samt § 3, nr. 8, i GrEStG). Heller ikke dette gav resultat. BFH afviste, at betingelserne for begge fritagelser var opfyldt.
Hvad betyder det i praksis?
Dommen har stor betydning for alle, der ønsker at erhverve andele i ejendomsbesiddende personerselskaber og i den forbindelse anvender trustkonstruktioner. Både oprettelsen af et trustforhold vedrørende selskabsandele og den efterfølgende formelle overdragelse af selskabsandele kan hver for sig betragtes som en selvstændig transaktion, der er omfattet af ejendomsskat. Ifølge denne afgørelse kan man ved sådanne konstruktioner ikke uden videre undgå at betale ejendomsoverførselsafgift to gange.
Hvis man planlægger omstruktureringer eller køb af andele i selskaber, der ejer fast ejendom, bør man på forhånd få de skattemæssige konsekvenser nøje undersøgt. I konkrete tilfælde anbefales det at søge rådgivning hos et advokatfirma med speciale i skatteret.
Kilde: BFH-afgørelser
Denne artikel er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
