El Gobierno regional de Hesse tiene previsto prorrogar la ley de control de alquileres más allá del 25 de noviembre de 2026 y, al mismo tiempo, ampliarla considerablemente. En lugar de los 49 municipios actuales, en el futuro serán 71 los que se acojan a esta normativa. Para ello, el Gobierno regional ha sometido a consulta pública los borradores de dos nuevos reglamentos.
¿En qué consiste el control de los alquileres?
La ley de control de alquileres limita el importe del alquiler en los contratos de alquiler de nueva formalización. En zonas con un mercado inmobiliario tenso, el alquiler acordado no podrá superar en más de un 10 % el alquiler de referencia habitual en la zona. Quedan excluidas de esta norma las viviendas de nueva construcción que se hayan ocupado por primera vez a partir del 1 de octubre de 2014, así como las viviendas que hayan sido objeto de una rehabilitación integral.
36 nuevos municipios, 14 dejan de formar parte de la lista
La base para la nueva delimitación territorial es un informe reciente que constata la existencia de un mercado inmobiliario tenso en 76 municipios de Hesse. Cinco de ellos han rechazado su inclusión. Entre los nuevos municipios que se incorporarán se encuentran, entre otros, Gießen, Hanau, Marburg, Oberursel, Hofheim am Taunus y municipios de los alrededores de Darmstadt, como Bensheim y Heppenheim. En el futuro, ya no se incluirían, por ejemplo, Maintal, Mörfelden-Walldorf y Viernheim.
También se modificarán el límite máximo y el plazo de suspensión de los desahucios
Además de la medida de control de los alquileres, se prorrogarán y adaptarán otras dos normas de protección en los municipios afectados:
- Límite máximo: En las zonas con un mercado inmobiliario tenso, el alquiler solo podrá aumentarse un máximo del 15 % en un plazo de tres años, en lugar del 20 % que se aplica habitualmente.
- Plazo de suspensión de la rescisión en caso de conversión: Cuando una vivienda alquilada se convierte en una vivienda en régimen de propiedad horizontal, no se puede rescindir el contrato de los inquilinos actuales durante un plazo determinado. Por ley, este plazo es de tres años. En Hesse, en el futuro será de seis años; actualmente sigue siendo de ocho años.
Mayor margen de maniobra para la construcción de viviendas
Además, está previsto que los 71 municipios sean declarados zonas con un mercado inmobiliario tensionado, según el Código de Ordenación Urbanística. Esto les proporcionará instrumentos adicionales para movilizar suelo urbanizable. En concreto, los municipios podrán ejercer un derecho de tanteo especial sobre terrenos en desuso o sin edificar, o bien dictar órdenes de construcción, es decir, obligar a los propietarios a urbanizar los terrenos en determinadas condiciones.
¿Qué significa esto para los propietarios y los inquilinos?
Para los inquilinos de los municipios recién incluidos, la ley de control de alquileres se aplicaría por primera vez, siempre que el reglamento entre en vigor. Esto protege contra los alquileres excesivos en los nuevos contratos de alquiler. En el futuro, los arrendadores de estas regiones deberán comprobar si el alquiler que tienen previsto respeta el límite máximo permitido.
Los arrendadores que deseen convertir viviendas de alquiler en pisos en propiedad deben tener en cuenta la prórroga del plazo de suspensión de rescisiones. Quienes no estén seguros de si su inmueble se ve afectado por la nueva normativa o de qué consecuencias tiene para los contratos de alquiler vigentes, deben solicitar asesoramiento jurídico. Los borradores se encuentran aún en fase de consulta pública; la versión definitiva de los reglamentos aún puede sufrir modificaciones.
Fuente: Haufe: Inmobiliaria
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