Tribunal Federal de Justicia: la resolución por mayoría sobre las pinturas murales de arte urbano en fachadas es válida

¿Pue­de una comu­ni­dad de pro­pie­ta­ri­os auto­ri­zar, medi­an­te acuer­do mayo­ri­ta­rio, la instal­a­ción de una obra de arte de gran tama­ño en la facha­da del edi­fi­cio? El Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo (BGH) ha respon­di­do aho­ra cla­ra­men­te a esta preg­un­ta en sent­i­do afir­ma­tivo. Medi­an­te sen­ten­cia de 25 de sep­tiembre de 2026 (n.º de expe­di­en­te V ZR 165/25), el tri­bu­nal dic­ta­minó que dicho acuer­do es líci­to siemp­re que en él se regu­len deter­mi­na­das con­di­cio­nes marco.

¿De qué trataba el caso?

Una aso­cia­ción de arte urba­no de Wup­per­tal que­ría que una artis­ta deco­ra­ra de for­ma gra­tui­ta la facha­da de un ras­ca­cie­los que for­ma­ba par­te de una comu­ni­dad de pro­pie­ta­ri­os. El proyec­to for­ma­ba par­te de una ini­cia­ti­va artí­sti­ca res­paldada por el Ayun­ta­mi­en­to. La pin­tura debía con­ser­var­se de for­ma lo más dura­de­ra posi­ble, como míni­mo duran­te diez años. Sin embar­go, al cabo de cin­co años, la comu­ni­dad debía poder deci­dir libre­men­te si, por ejem­plo, se repin­ta­ba la facha­da o se le apli­ca­ba aislamiento.

La comu­ni­dad de pro­pie­ta­ri­os votó por mayo­ría a favor de auto­ri­zar a la admi­nis­tra­ción a cele­brar el cont­ra­to cor­re­spon­dien­te. Un pro­pie­ta­rio se opu­so a ello medi­an­te una deman­da de impug­na­ción. Ale­gó que el cua­dro suponía una trans­for­mación sus­tancial del com­ple­jo y, ade­más, cri­ticó que, en el momen­to de adopt­ar­se el acuer­do, aún se des­co­no­cía el aspec­to exac­to de la obra de arte. El Juz­ga­do de Pri­me­ra Ins­tancia y el Tri­bu­nal Regio­nal dese­sti­ma­ron la deman­da, y el Tri­bu­nal Fede­ral de Jus­ti­cia con­fir­mó estas resoluciones.

Modificación estructural con arreglo al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (WEG)

El Tri­bu­nal Fede­ral de Jus­ti­cia (BGH) cali­ficó el dise­ño artí­sti­co de la facha­da como una modi­fi­ca­ción con­s­truc­ti­va en el sent­i­do del artí­cu­lo 20, apar­ta­do 1, de la Ley de Pro­pie­dad Hori­zon­tal (WEG). En prin­ci­pio, la comu­ni­dad de pro­pie­ta­ri­os pue­de apro­bar este tipo de medi­das por mayo­ría simp­le. El hecho de que la obra de arte vaya a modi­fi­car con­sidera­blem­en­te el aspec­to exte­ri­or del com­ple­jo duran­te vari­os años no es un obstá­cu­lo para ello.

La resolución era suficientemente concreta

Un pun­to de con­tro­ver­sia importan­te fue la cues­tión de si una reso­lu­ción pue­de ser váli­da cuan­do aún no se ha deter­mi­na­do el motivo exac­to de la obra de arte. El Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo ale­mán (BGH) respon­dió afir­ma­tiv­a­men­te. Para cum­plir con el requi­si­to de pre­cis­ión, bas­ta con que la reso­lu­ción regu­le la super­fi­cie afec­ta­da, la asun­ción de los cos­tes y la dura­ción de la per­ma­nen­cia de la obra de arte. No es nece­sa­ria una descrip­ción exac­ta del aspec­to final, ya que la cre­ación artí­sti­ca no pue­de deter­minar­se por com­ple­to de ante­ma­no, como si se tra­ta­ra de un pla­no téc­ni­co de construcción.

No se ha llevado a cabo ninguna remodelación sustancial de la instalación

Según el artí­cu­lo 20, apar­ta­do 4, de la WEG, no se per­mi­ten las modi­fi­ca­cio­nes con­s­truc­ti­vas si alte­ran de for­ma sus­tancial el com­ple­jo resi­den­cial. El Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo (BGH) con­sideró que, en este caso, no se había sob­re­pa­sa­do ese lími­te. Un mero cam­bio esté­ti­co de la impre­sión gene­ral no es sufi­ci­en­te para ello. Con la refor­ma de la WEG de 2020, el legis­la­dor había per­se­gui­do expre­sa­men­te el obje­tivo de faci­li­tar la apro­ba­ción de medi­das con­s­truc­ti­vas por mayo­ría, a pesar de sus reper­cu­sio­nes estéticas.

Para la valora­ción, lo que impor­ta es el com­ple­jo en su con­jun­to, no el edi­fi­cio en sí. Ade­más, el tri­bu­nal con­sideró rele­van­te que el proyec­to for­ma­ra par­te de una ini­cia­ti­va artí­sti­ca muni­ci­pal, que los cos­tes fuer­an suf­ra­g­ados ínte­gra­men­te por la aso­cia­ción y que el com­promiso de la comu­ni­dad de pro­pie­ta­ri­os tuvie­ra una dura­ción limitada.

¿Qué significa esto para los propietarios de viviendas?

La sen­ten­cia refuer­za la capa­ci­dad de actu­ación de las comu­ni­d­a­des de pro­pie­ta­ri­os en proyec­tos crea­tivos y cul­tu­ra­les. Los pro­pie­ta­ri­os mino­ri­ta­ri­os no pue­den blo­quear una medi­da de este tipo basán­do­se úni­ca­men­te en el argu­men­to de que, per­so­nal­men­te, no les gus­ta la obra de arte. No obstan­te, sigue sien­do importan­te que el acuer­do en sí esté redac­ta­do con cla­ri­dad y con­ten­ga las con­di­cio­nes mar­co esen­cia­les. Cual­quier pro­pie­ta­rio que se encuent­re en una situ­ación simi­lar y ten­ga dudas sob­re la lega­li­dad de un acuer­do debe­ría soli­ci­tar ase­so­r­ami­en­to jurídico.