Quien adquiera participaciones en una sociedad personalista propietaria de bienes inmuebles a través de una relación fiduciaria y posteriormente sea inscrito formalmente en el Registro Mercantil debe prestar doble atención: El Tribunal Federal de Hacienda (BFH) ha aclarado, en su sentencia de 25 de marzo de 2026, que la posterior transmisión de las participaciones sociales, válida en derecho civil, puede dar lugar de nuevo al pago del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, incluso si, desde el punto de vista económico, ya existía anteriormente una relación fiduciaria. El número de expediente es II R 30/25, publicado el 2 de julio de 2026.
¿De qué trataba el caso?
El objeto del litigio era una sociedad de responsabilidad limitada y comanditaria (GmbH & Co. KG) cuyo patrimonio incluía un inmueble situado en el territorio nacional. Los antiguos socios comanditarios vendieron sus participaciones a dos compradores mediante escritura notarial de 19 de noviembre de 2013. Ya en ese momento, las partes acordaron que los antiguos socios mantuvieran sus participaciones en régimen de fideicomiso para los compradores, con carácter retroactivo al 1 de enero de 2013. La relación fiduciaria debía finalizar tan pronto como se inscribiera el cambio de socios en el Registro Mercantil. Esto ocurrió el 28 de febrero de 2014, tras el depósito del precio de compra.
La Agencia Tributaria consideró que ambas operaciones constituían operaciones sujetas a impuesto con arreglo al artículo 1, apartado 2a, de la Ley del Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (GrEStG): en un caso, al constituirse la relación fiduciaria, y en el otro, al producirse la transmisión formal de las participaciones sociales con la inscripción en el Registro Mercantil.
¿Qué dictaminó el Tribunal Fiscal y qué dictaminó el Tribunal Federal Fiscal?
El Tribunal Fiscal de Sajonia había dado inicialmente la razón a la sociedad comanditaria. Argumentó que, en el momento de la inscripción en el Registro Mercantil, los terrenos ya no eran imputables a la sociedad comanditaria a efectos del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, ya que, debido a la relación fiduciaria, ya habían sido objeto de una operación de adquisición.
El Tribunal Federal Fiscal (BFH) anuló esta sentencia. Los jueces destacaron dos puntos fundamentales:
- La perspectiva del Derecho civil es determinante: En el caso de un cambio inmediato en la composición de los socios, lo único que importa es cuándo se transfieren las participaciones de forma real —es decir, con efectos en el Derecho civil— a los nuevos socios. Los aspectos económicos no tienen relevancia alguna. Quien hasta entonces solo haya sido fideicomitente, no se convertirá en socio en el sentido del Derecho civil hasta que se produzca la inscripción en el Registro Mercantil, momento en el que se le considerará nuevo socio a efectos legales.
- Se mantiene la imputación a efectos del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles: A efectos del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, un terreno pertenece a una sociedad hasta que un tercero realice una operación de adquisición propia con arreglo al artículo 1, apartado 1, o al artículo 1, apartado 2, de la Ley del Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (GrEStG). Un contrato fiduciario que se refiera únicamente a participaciones sociales no confiere al fideicomitente ninguna facultad de disposición sobre el propio terreno que sea relevante a efectos del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Por lo tanto, no se cumplían los requisitos del artículo 1, apartado 2, de la Ley alemana del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles (GrEStG).
¿Qué significa esto en la práctica?
La sentencia tiene una gran importancia para todos aquellos que adquieran o cedan participaciones en sociedades personales propietarias de bienes inmuebles. Quien crea que, mediante la interposición de una relación fiduciaria, puede hacer que la posterior cesión formal de participaciones quede exenta del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, verá cómo el Tribunal Federal Fiscal (BFH) le demuestra lo contrario.
En concreto, esto significa que tanto la constitución de la relación fiduciaria como la posterior transmisión real de las participaciones pueden dar lugar, en cada caso, a obligaciones fiscales propias en materia de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Por lo tanto, es posible que se produzca una doble imposición.
Quien tenga previsto realizar transmisiones estructuradas de participaciones en las que se incluyan bienes inmuebles en el patrimonio social, debería analizar detenidamente de antemano las consecuencias fiscales. En estos casos, es recomendable contar con el asesoramiento de un asesor fiscal o un abogado antes de definir las estructuras contractuales.
Fuente: Haufe: Impuestos
Este artículo se ha elaborado con la ayuda de la inteligencia artificial y ha sido revisado por la redacción.
