Den, der erhverver andele i et ejendomsbesiddende personelselskab via et forvaltningsforhold og senere formelt indføres i handelsregisteret, skal være dobbelt opmærksom: Den tyske forbundsfinansdomstol (BFH) har i en dom af 25. marts 2026 præciseret, at den senere civilretligt gyldige overdragelse af selskabsandelene kan udløse ejendomsoverførselsafgift på ny, selvom der økonomisk set allerede forudgående eksisterede et forvaltningsforhold. Sagsnummeret er II R 30/25, offentliggjort den 2. juli 2026.
Hvad handlede sagen om?
En GmbH & Co. KG, hvis formue bestod af en fast ejendom i Tyskland, var genstand for retssagen. De hidtidige kommanditister solgte deres andele ved en notariel aftale af 19. november 2013 til to købere. Allerede på dette tidspunkt aftalte parterne, at de tidligere selskabsdelere skulle forvalte deres andele i trust for køberne med tilbagevirkende kraft fra den 1. januar 2013. Forvaltningsforholdet skulle ophøre, så snart ændringen af selskabsmedlemmerne var indført i handelsregisteret. Dette skete den 28. februar 2014, efter at købsprisen var blevet deponeret.
Skattevæsenet betragtede begge handlinger som skattepligtige erhvervelser i henhold til § 1, stk. 2a, i loven om ejendomsoverførselsafgift (GrEStG): dels ved oprettelsen af forvaltningsforholdet, dels ved den formelle overdragelse af selskabsandelene i forbindelse med indførelsen i handelsregisteret.
Hvad fastslog skatteretten, og hvad fastslog Forbundsskatteretten?
Den saksiske skatteret havde oprindeligt givet KG medhold. Den begrundede sin afgørelse med, at grundene på tidspunktet for indførelsen i handelsregisteret slet ikke længere kunne henføres til KG i forbindelse med ejendomsoverførselsafgiften, da de allerede var blevet genstand for en erhvervelse som følge af forvaltningsforholdet.
BFH ophævede denne dom. Dommerne fremhævede to væsentlige punkter:
- Det afgøres ud fra en civilretlig betragtning: Ved en direkte ændring af selskabsmedlemskredsen afhænger det udelukkende af, hvornår andelene overgår til de nye selskabsmedlemmer i realretlig forstand, dvs. med civilretlig virkning. Økonomiske hensyn spiller ingen rolle. Den, der hidtil kun har været stiftende part, bliver først ved indførelsen i handelsregisteret civilretlig selskabsdelegeret og betragtes dermed som ny selskabsdelegeret i lovens forstand.
- Tildelingen med henblik på ejendomsoverførselsafgiften opretholdes: En ejendom tilhører et selskab i henhold til ejendomsoverførselsafgiften, indtil en tredjemand opfylder betingelserne for en selvstændig erhvervelse i henhold til § 1, stk. 1, eller § 1, stk. 2, i GrEStG. En forvaltningsaftale, der udelukkende vedrører selskabsandele, giver forvalteren ingen råderet over selve ejendommen, der er relevant i forbindelse med ejendomsoverførselsafgiften. Betingelserne i § 1, stk. 2, i GrEStG var derfor ikke opfyldt.
Hvad betyder det i praksis?
Dommen har stor betydning for alle, der erhverver eller overdrager andele i personlige selskaber, der ejer fast ejendom. Den, der tror, at man ved at inddrage et forvaltningsforhold kan gøre den senere formelle overdragelse af andele fri for ejendomsoverførselsafgift, bliver af BFH sat på plads.
Konkret betyder det, at både oprettelsen af forvaltningsforholdet og den efterfølgende overdragelse af andelene i form af en tinglig overdragelse hver for sig kan udløse en forpligtelse til at betale ejendomsoverførselsafgift. Der er således risiko for dobbeltbeskatning.
Hvis man planlægger strukturerede overdragelser af andele, hvor selskabet ejer fast ejendom, bør man på forhånd nøje undersøge de skattemæssige konsekvenser. I sådanne tilfælde anbefales det at søge rådgivning hos en skatterådgiver eller advokat, inden aftalestrukturerne fastlægges.
Kilde: Haufe: Skat
Denne artikel er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
