Quien transmita un inmueble a una persona a la que, al mismo tiempo, le corresponda un derecho real de vivienda vitalicio, no está realizando un arrendamiento en el sentido fiscal. Así lo ha aclarado el Tribunal Fiscal de Hamburgo en su sentencia de 26 de febrero de 2026, en la que denegó al demandante el reconocimiento de pérdidas significativas derivadas del arrendamiento y el alquiler (n.º de expediente 3 K 136/23).
¿Qué había pasado?
En el año 2004, el demandante recibió una vivienda bifamiliar en el marco de una liquidación anticipada de la herencia. Al mismo tiempo, se inscribió en el Registro de la Propiedad a nombre de su madre un derecho real de habitación vitalicio, con arreglo al artículo 1093 del Código Civil alemán (BGB), sobre todas las estancias de la vivienda. Un derecho real de habitación significa que la persona beneficiaria puede hacer uso del edificio sin tener que pagar un alquiler por ello. El contrato de cesión original lo establecía expresamente.
Aproximadamente un año después, la madre y el hijo firmaron, no obstante, un contrato de alquiler en el que la madre se comprometía a pagar un alquiler. A cambio, el hijo se hizo cargo de los gastos corrientes de la propiedad. Sobre la base de este contrato, en los años siguientes declaró en su declaración de la renta los ingresos procedentes del alquiler y el arrendamiento.
Tras el fallecimiento de su madre en 2017, el demandante llevó a cabo una reforma y renovación a gran escala del inmueble. En diciembre de 2018, alquiló el piso de la planta superior a un amigo durante exactamente un mes. Ya en agosto de 2019, cedió el inmueble a título gratuito a su hijo mayor de edad.
La polémica en torno al año 2018
Para el año 2018, el demandante declaró ingresos negativos considerables por alquiler y arrendamiento, es decir, pérdidas que quería compensar con otros tipos de ingresos. La Agencia Tributaria se negó a tenerlas en cuenta. El motivo: no existía una intención seria de alquilar el inmueble de forma permanente. Tanto el recurso como la demanda fueron desestimados.
El tribunal no aprecia intención de alquilar
El Tribunal Fiscal de Hamburgo confirmó la opinión de la Agencia Tributaria. Para que se reconozcan a efectos fiscales las pérdidas derivadas del alquiler y el arrendamiento, es fundamental que el contribuyente tenga la intención de obtener excedentes de ingresos a largo plazo. En este caso, eso no se daba por varias razones.
- El uso que la madre hizo de la vivienda durante años se basaba en un derecho real de habitación, no en un contrato de alquiler propiamente dicho. El contrato de alquiler formalizado posteriormente no modificó esta situación desde el punto de vista fiscal.
- El cambio previsto a un alquiler amueblado de corta duración habría supuesto una nueva forma de uso independiente, cuya finalidad de alquiler habría tenido que demostrarse por separado.
- El alquiler mensual puntual a un amigo no fue suficiente como prueba.
- No se había realizado ningún esfuerzo serio para alquilar la vivienda, como publicar anuncios o contratar a agentes inmobiliarios.
- La rápida transmisión gratuita de la vivienda al hijo, poco después de los gastos alegados, contradecía la hipótesis de que se tratara de una actividad destinada a generar ingresos a largo plazo.
¿Qué significa esto para los propietarios?
La sentencia es firme. No se ha admitido el recurso de casación. Para los propietarios de inmuebles, este caso pone de manifiesto un riesgo habitual: quien desee deducir fiscalmente los gastos de rehabilitación como gastos profesionales en relación con los ingresos por alquiler, debe demostrar de forma creíble que realmente tiene la intención de realizar un alquiler a largo plazo. Un contrato de alquiler formalizado o un breve periodo de prueba no son suficientes por sí solos. Quien desee deducir fiscalmente gastos en una situación similar debería solicitar asesoramiento jurídico y fiscal con la debida antelación.
Fuente: Haufe: Impuestos
Este artículo se ha elaborado con la ayuda de la inteligencia artificial y ha sido revisado por la redacción.
