Boligret i stedet for udlejning: Skatteretten i Hamborg afviser fradrag for tab fra udlejning og forpagtning

Den, der over­dra­ger en fast ejen­dom til en per­son, der samt­idig har en livs­lang bolig­ret, udø­ver der­med ikke udle­j­ning i skat­te­mæs­sig forstand. Det­te har skat­ter­et­ten i Ham­borg præcis­e­ret i sin dom af 26. febru­ar 2026 og afvist at aner­ken­de sags­ø­ger­ens bety­de­li­ge tab fra udle­j­ning og for­pagt­ning (sagsnr. 3 K 136/23).

Hvad var der sket?

I 2004 mod­tog sags­ø­ge­ren et tofa­mi­lies­hus som led i en for­hånds­for­de­ling af arven. Samt­idig blev der i ting­bo­gen indført en livs­lang bolig­ret i hen­hold til § 1093 i BGB for hans mor til alle rum i huset. En bolig­ret bety­der, at den beret­ti­ge­de per­son må benyt­te bygn­in­gen uden at skul­le beta­le leje for det. Det­te blev udtrykke­ligt fast­sat i den oprin­de­li­ge overdragelsesaftale.

Omkring et år sene­re indgik mor og søn alli­ge­vel en lejeaf­ta­le, hvor moren forp­lig­te­de sig til at beta­le hus­le­je. Til gen­gæld påtog søn­nen sig de løben­de udgif­ter til ejen­dom­men. På bag­grund af den­ne afta­le angav han i de efter­føl­gen­de år indtæg­ter fra udle­j­ning og for­pagt­ning i sin selvangivelse.

Efter moder­ens død i 2017 lod sags­ø­ge­ren ejen­dom­men gen­nem­gå en omfat­ten­de san­e­ring og reno­ve­ring. I decem­ber 2018 udle­je­de han lej­lig­he­den på øvers­te eta­ge til en ven i præcis en måned. Aller­e­de i august 2019 over­drog han ejen­dom­men uden veder­lag til sin myn­di­ge søn.

Striden om stridsåret 2018

For året 2018 gjor­de sags­ø­ge­ren gæl­den­de, at han hav­de bety­de­li­ge nega­ti­ve indtæg­ter fra udle­j­ning og for­pagt­ning, dvs. tab, som han øns­ke­de at mod­reg­ne i and­re indtægts­kil­der. Skat­te­kon­to­ret afvis­te at tage hen­syn her­til. Begrun­dels­en var, at der ikke forelå en seriøs hen­sigt om at udle­je ejen­dom­men på lang sigt. Både inds­igel­sen og rets­sa­gen blev afvist.

Retten kan ikke se, at der foreligger en hensigt om udlejning

Skat­ter­et­ten i Ham­borg stad­fæs­tede skat­te­myn­dig­he­der­nes opfat­tel­se. For at tab fra udle­j­ning og for­pagt­ning kan aner­ken­des skat­te­mæs­sigt, er det afgø­ren­de, at den skat­tep­lig­ti­ge har til hen­sigt at opnå indtægts­over­s­kud på lang sigt. Det­te var ikke til­fæl­det her af fle­re årsager.

• Moder­ens man­geå­ri­ge brug af boli­gen var base­ret på en ting­lig bolig­ret, ikke på et egent­ligt leje­for­hold. Den leje­kon­trakt, der blev indgået efter­føl­gen­de, ænd­re­de ikke noget her­ved i skat­te­mæs­sig henseende.
• Den plan­lag­te omlæg­ning til møb­ler­et kort­tid­sud­le­j­ning ville have været en ny, selvs­tæn­dig anven­del­ses­form, hvor udle­j­nings­hen­sig­ten skul­le have været doku­men­ter­et separat.
• Den engang­sud­le­j­ning til en ven var ikke til­stræk­ke­ligt bevis.
• Der var slet ingen seriø­se bestræ­bel­ser på at udle­je ejen­dom­men, såsom annon­cer eller afta­ler med ejendomsmæglere.
• Den hur­ti­ge og veder­lags­fri over­dra­gel­se af huset til søn­nen kort efter de påberåb­te udgif­ter tal­te imod, at der var tale om en indtægts­ge­ne­re­ring på lang sigt.

Hvad betyder det for ejere?

Dom­men er ende­lig. Der blev ikke givet til­la­del­se til appel. For ejen­dom­se­je­re illus­tre­rer sagen en typi­sk risi­ko: Den, der øns­ker at frad­ra­ge reno­ve­rings­om­kost­nin­ger skat­te­mæs­sigt som erhverv­sud­gif­ter i for­bin­del­se med lejeind­tæg­ter, skal på en tro­vær­dig måde godt­gø­re, at der fak­tisk er tale om en lejeaf­ta­le indgået med hen­blik på lang­va­rig udle­j­ning. En for­melt indgået leje­kon­trakt eller en kort­va­rig prø­veud­le­j­ning er ikke i sig selv til­stræk­ke­ligt. Den, der i en lignen­de situa­ti­on øns­ker at frad­ra­ge udgif­ter skat­te­mæs­sigt, bør i god tid søge juri­disk og skat­te­mæs­sig rådgivning.