Tribunal Federal de Justicia (BGH): La resolución de reducción de la cuota en la Ley de Propiedad Horizontal (WEG) es impugnable de forma independiente

El Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo, en su sen­ten­cia de 17 de julio de 2026, ha resuel­to una cues­tión has­ta aho­ra con­tro­vert­ida en el ámbi­to del der­echo de pro­pie­dad hori­zon­tal: un «acuer­do de reduc­ción» pue­de ser impug­na­do de for­ma ais­la­da, es decir, por sí solo. No obstan­te, el inte­rés legí­ti­mo en la pro­tección jurí­di­ca desa­pa­re­ce en cuan­to la reso­lu­ción por cor­reo en la que se basa haya adqui­ri­do fir­me­za (BGH, V ZR 190/25).

¿Qué es una resolución de reducción?

En prin­ci­pio, las reso­lu­cio­nes por escri­to en una comu­ni­dad de pro­pie­ta­ri­os deben con­tar con el apo­yo de todos los pro­pie­ta­ri­os, es decir, requie­ren unani­mi­dad. Así lo estable­ce el artí­cu­lo 23, apar­ta­do 3, frase 1, de la Ley de Pro­pie­dad Hori­zon­tal (WEG). Sin embar­go, des­de la refor­ma de la WEG de 2020 exis­te una excep­ción: los pro­pie­ta­ri­os pue­den acordar en una jun­ta que, para un asun­to con­cre­to, bas­te con la mayo­ría simp­le de los votos emit­i­dos en el pos­te­ri­or pro­ce­di­mi­en­to por escri­to. A esta decis­ión pre­via se le deno­mi­na «acuer­do de reducción».

El litigio

En una comu­ni­dad de pro­pie­ta­ri­os, los pro­pie­ta­ri­os deci­die­ron en una jun­ta que la reno­va­ción de la instal­a­ción de cal­e­fac­ción se apro­ba­ra medi­an­te reso­lu­ción por escri­to con mayo­ría simp­le. Un pro­pie­ta­rio con­sideró que esta reso­lu­ción de reduc­ción era erró­nea y pre­sen­tó una deman­da. Mien­tras el pro­ce­di­mi­en­to aún estaba en cur­so, el res­to de pro­pie­ta­ri­os lle­va­ron a cabo el pro­ce­di­mi­en­to por escri­to, apro­ba­ron la cont­rat­a­ción de la susti­tu­ción de la cal­e­fac­ción y la finan­cia­ción. Ambas reso­lu­cio­nes pos­te­rio­res adqui­rie­ron carác­ter defi­ni­tivo, ya que nadie las impug­nó a tiempo.

El recur­so con­tra la reso­lu­ción de reduc­ción fue dese­sti­ma­do en todas las ins­tanci­as, y final­men­te tam­bién ante el Tri­bu­nal Fede­ral Supremo.

Resumen de la sentencia del Tribunal Federal Supremo

El Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo (BGH) acla­ra que, en prin­ci­pio, los acuer­dos de reduc­ción pue­den ser impug­na­dos de for­ma inde­pen­di­en­te. Jus­ti­fi­ca esto con el sent­i­do del pla­zo de impug­na­ción de un mes pre­vis­to en el artí­cu­lo 45 de la Ley de Pro­pie­dad Hori­zon­tal (WEG): los pro­pie­ta­ri­os y los admi­nis­tra­do­res deben obte­ner rápi­da­men­te segu­ri­dad jurí­di­ca sob­re la vali­dez de un acuer­do. Si se nega­ra la impug­na­bil­idad inde­pen­di­en­te, los vici­os del acuer­do de reduc­ción pod­rí­an aleg­arse aún en un pro­ce­di­mi­en­to pos­te­ri­or con­tra el acuer­do adop­ta­do por cor­re­spon­den­cia, lo que con­tra­di­ría el prin­ci­pio de firmeza.

Al mis­mo tiem­po, el Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo (BGH) acla­ra que una reso­lu­ción de reduc­ción defec­tuo­sa o inexis­ten­te no conlle­va la nuli­dad de la reso­lu­ción adop­ta­da por escri­to. Una reso­lu­ción adop­ta­da por escri­to basa­da en una reso­lu­ción de reduc­ción defec­tuo­sa es sim­ple­men­te impug­nable, pero no nula de ple­no derecho.

Esto tiene una importan­te con­se­cuen­cia prác­ti­ca: en cuan­to la reso­lu­ción por vía de cir­cu­la­ción adquie­ra fir­me­za, es decir, una vez que haya ven­ci­do el pla­zo de impug­na­ción sin que se haya interpues­to recur­so, una pos­te­ri­or declar­a­ción de nuli­dad de la reso­lu­ción de reduc­ción ya no podrá modi­fi­car nada al respec­to. Por lo tan­to, deja de existir el inte­rés legí­ti­mo para inter­po­ner una deman­da con­tra la reso­lu­ción de reducción.

¿Qué significa esto para los propietarios de viviendas?

Qui­en con­side­re que una reso­lu­ción de reduc­ción es erró­nea debe impug­n­ar­la por sepa­ra­do den­tro del pla­zo de un mes. Si se espe­ra dema­sia­do tiem­po o si tam­po­co se impug­na la reso­lu­ción pos­te­ri­or adop­ta­da por cir­cu­la­ción de cor­re­spon­den­cia, se pier­den ambos recur­sos. Qui­en desee impug­nar ambas reso­lu­cio­nes pue­de hacer­lo medi­an­te una deman­da con­jun­ta o ampli­ar en con­se­cuen­cia una deman­da ya interpuesta.

• Tan­to la reso­lu­ción de reduc­ción como la reso­lu­ción por cor­reo pue­den ser impug­na­das de for­ma independiente.
• El pla­zo para pre­sen­tar un recur­so es de un mes a par­tir de la fecha de la resolución.
• Los errores en la reso­lu­ción de reduc­ción no hacen que la reso­lu­ción adop­ta­da por cor­re­spon­den­cia sea automá­ti­ca­men­te nula, sino solo impugnable.
• Si la reso­lu­ción adop­ta­da por vía de cir­cu­la­ción ha adqui­ri­do fir­me­za, ya no sir­ve de nada inter­po­ner un recur­so con­tra la reso­lu­ción de reducción.

Los pro­pie­ta­ri­os de comu­ni­d­a­des de pro­pie­ta­ri­os debe­rí­an exami­nar siemp­re con deten­imi­en­to las reso­lu­cio­nes y, en caso de duda, soli­ci­tar ase­so­r­ami­en­to juríd­ico sin demo­ra, ya que los pla­zos son muy ajustados.