Forbundsdomstolen har med dom af 17. juli 2026 afklaret et hidtil omstridt spørgsmål inden for ejerlejlighedsretten: En såkaldt beslutning om nedsættelse kan anfægtes isoleret, dvs. for sig selv. Retsbeskyttelsesinteressen bortfalder dog, så snart den derpå baserede skriftlige afgørelse er blevet endelig (BGH, V ZR 190/25).
Hvad er en beslutning om nedsættelse?
Som udgangspunkt skal beslutninger ved skriftlig afstemning i en ejerforening støttes af alle ejere, dvs. der kræves enstemmighed. Dette er fastsat i § 23, stk. 3, første sætning, i WEG. Siden WEG-reformen i 2020 er der imidlertid indført en undtagelse: Ejerne kan på et møde beslutte, at et simpelt flertal af de afgivne stemmer er tilstrækkeligt for et bestemt emne i den efterfølgende skriftlige afstemning. Denne forhåndsbeslutning kaldes en »Absenkungsbeschluss«.
Sagen
I en ejerforening besluttede ejerne på et møde at træffe afgørelse om udskiftning af varmeanlægget ved skriftlig afstemning med simpelt flertal. En ejer anså denne beslutning om nedsættelse for at være fejlagtig og anlagde sag. Mens sagen stadig verserede, gennemførte de øvrige ejere den skriftlige afstemning og vedtog både udskiftningen af varmeanlægget og finansieringen heraf. Begge efterfølgende beslutninger blev endelige, da ingen gjorde indsigelse mod dem inden for fristen.
Sagen mod beslutningen om nedsættelse blev afvist i alle instanser, og til sidst også ved Forbundsdomstolen.
Oversigt over BGH’s afgørelse
Forbundsdomstolen præciserer, at beslutninger om nedsættelse principielt kan anfægtes selvstændigt. Den begrunder dette med formålet med den enmånedige anfægtelsesfrist i § 45 i WEG: Ejere og administratorer skal hurtigt opnå retssikkerhed om, hvorvidt en beslutning er gyldig. Hvis man afviste muligheden for isoleret anfægtelse, kunne fejl i beslutningen om nedsættelse stadig gøres gældende i en senere sag mod den skriftlige beslutning, hvilket ville stride mod tanken om retskraft.
Samtidig præciserer Forbundsdomstolen: En fejlagtig eller manglende beslutning om nedsættelse medfører ikke, at beslutningen ved skriftlig afstemning er ugyldig. En beslutning ved skriftlig afstemning, der er truffet på grundlag af en mangelfuld beslutning om nedsættelse, kan blot anfægtes, men er ikke fra starten ugyldig.
Dette har en vigtig praktisk konsekvens: Så snart selve afstemningsbeslutningen er endelig, dvs. når fristen for at anfægte den uden at anlægge sag er udløbet, kan en senere erklæring om ugyldighed af beslutningen om nedsættelse ikke længere ændre noget ved dette. Dermed bortfalder retsbeskyttelsesinteressen for at anlægge sag mod beslutningen om nedsættelse.
Hvad betyder det for ejerlejlighedsejere?
Den, der anser en beslutning om nedsættelse for at være fejlagtig, skal særskilt gøre indsigelse mod den inden for fristen på en måned. Hvis man venter for længe eller heller ikke gør indsigelse mod den efterfølgende beslutning ved omgang, mister man begge retsmidler. Den, der ønsker at anfægte begge beslutninger, kan gøre dette i en samlet sag eller udvide en allerede anlagt sag i overensstemmelse hermed.
- Beslutningen om nedsættelse og beslutningen om omfordeling kan hver for sig anfægtes.
- Indsigelsesfristen er i begge tilfælde en måned fra vedtagelsen.
- Fejl i beslutningen om nedsættelse gør ikke cirkulationsbeslutningen automatisk ugyldig, men blot anfægtelig.
- Hvis beslutningen om omsætning er endelig, nytter det ikke længere at anlægge sag mod beslutningen om nedsættelse.
Ejere i ejerforeninger bør som udgangspunkt nøje gennemgå beslutninger og i tvivlstilfælde straks søge juridisk rådgivning, da fristerne er stramme.
Kilde: Haufe: Ejendomme
Denne artikel er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
