Kellerraum als Lagerraum zählt nicht zur Wohnfläche bei der Grundsteuer

Wer ein Ein­fa­mi­li­en­haus besitzt, kennt das Pro­blem: Das Finanz­amt setzt bei der Grund­steu­er­wert­fest­stel­lung eine Wohn­flä­che an, die aus Sicht der Eigen­tü­mer zu hoch erscheint. Ein aktu­el­les Urteil des Finanz­ge­richts Ber­lin-Bran­den­burg macht deut­lich, dass nicht jeder Kel­ler­raum auto­ma­tisch als Wohn­flä­che zu wer­ten ist.

Was war der Streitfall?

In dem Ver­fah­ren ging es um die Bewer­tung eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses für Zwe­cke der Grund­steu­er. Die ober­ir­di­schen Wohn­flä­chen belie­fen sich unstrei­tig auf rund 147 Qua­drat­me­ter. Im voll­stän­dig unter­ir­di­schen Kel­ler befand sich zusätz­lich ein 26,44 Qua­drat­me­ter gro­ßer Raum. Die­ser hat­te eine lich­te Höhe von 2,10 Metern, war beheiz­bar und ver­füg­te über ein klei­nes Fens­ter, das ledig­lich über einen ver­git­ter­ten Licht­schacht Tages­licht und Frisch­luft ein­ließ. Genutzt wur­de der Raum als Lagerraum.

Das Finanz­amt rech­ne­te die­sen Kel­ler­raum kur­zer­hand zur Wohn­flä­che hin­zu und kam so auf eine Gesamt­flä­che von 173 Qua­drat­me­tern. Dage­gen wand­ten sich die Eigen­tü­mer mit Erfolg.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Finanz­ge­richt Ber­lin-Bran­den­burg stell­te klar, dass für die Berech­nung der Wohn­flä­che im typi­sier­ten Ertrags­wert­ver­fah­ren die Wohn­flä­chen­ver­ord­nung (WoFlV) maß­geb­lich ist. Nach die­ser Ver­ord­nung gel­ten Kel­ler­räu­me, die nicht für einen dau­er­haf­ten Auf­ent­halt zu Wohn­zwe­cken aus­ge­baut wur­den, als soge­nann­te Zube­hör­räu­me. Die­se blei­ben bei der Wohn­flä­chen­be­rech­nung außen vor.

Im kon­kre­ten Fall fehl­te dem Kel­ler­raum die nöti­ge Aus­stat­tung für eine Wohn­nut­zung: Es gab kei­nen Boden­be­lag, die Belüf­tung und Belich­tung waren nur unzu­rei­chend. Das Gericht qua­li­fi­zier­te ihn daher als typi­schen Zube­hör­raum, der nicht in die Wohn­flä­che ein­zu­be­zie­hen ist. Die vom Finanz­amt ange­setz­te höhe­re Flä­che war damit fehlerhaft.

Welche Grundlage gilt für die Grundsteuerbewertung?

Ein­fa­mi­li­en­häu­ser wer­den nach dem Bewer­tungs­ge­setz im typi­sier­ten Ertrags­wert­ver­fah­ren bewer­tet. Dabei ergibt sich der Grund­steu­er­wert aus dem kapi­ta­li­sier­ten Rein­ertrag und dem abge­zins­ten Boden­wert. Der Rein­ertrag hängt unter ande­rem von der Wohn­flä­che ab. Je grö­ßer die ange­setz­te Wohn­flä­che, des­to höher fällt in der Regel der Grund­steu­er­wert und damit die Steu­er­last aus.

Was bedeutet das für Eigentümer?

Die Ent­schei­dung ist pra­xis­re­le­vant für alle Eigen­tü­mer von Ein­fa­mi­li­en­häu­sern oder Eigen­tums­woh­nun­gen, bei denen das Finanz­amt Kel­ler­räu­me in die Wohn­flä­che ein­be­zo­gen hat. Wer einen sol­chen Bescheid erhal­ten hat, soll­te prü­fen, ob die zugrun­de geleg­te Wohn­flä­che kor­rekt ist. Ent­schei­dend ist dabei nicht allein die Raum­hö­he oder die Beheiz­bar­keit, son­dern die Gesamt­aus­stat­tung des Raums und sei­ne tat­säch­li­che Eig­nung als Wohnraum.

Wird ein Kel­ler­raum ledig­lich als Abstell­raum oder Lager genutzt und fehlt es an einem ordent­li­chen Boden­be­lag sowie einer aus­rei­chen­den Belüf­tung und Belich­tung, dürf­te er nach der aktu­el­len Rechts­la­ge nicht als Wohn­flä­che zu wer­ten sein.

Das Urteil des Finanz­ge­richts Ber­lin-Bran­den­burg erging am 3. März 2026 unter dem Akten­zei­chen 3 K 3118/25. Im Ein­zel­fall emp­fiehlt sich eine steu­er­li­che Bera­tung, um den eige­nen Grund­steu­er­be­scheid auf mög­li­che Feh­ler zu überprüfen.