Enhver, der ejer et enfamiliehus, kender problemet: Skattevæsenet fastsætter ved beregningen af ejendomsskatten et boligareal, der for ejerens vedkommende forekommer for højt. En nylig dom fra skatteretten i Berlin-Brandenburg gør det klart, at ikke alle kælderrum automatisk skal betragtes som boligareal.
Hvad handlede tvisten om?
Sagen drejede sig om vurderingen af et enfamiliehus med henblik på ejendomsskat. Det var ubestridt, at boligarealet over jorden udgjorde ca. 147 kvadratmeter. I kælderen, der var fuldstændig under jorden, befandt der sig desuden et rum på 26,44 kvadratmeter. Dette rum havde en indvendig højde på 2,10 meter, kunne opvarmes og havde et lille vindue, der udelukkende lod dagslys og frisk luft trænge ind via en gitterafskærmet lysskakt. Rummet blev anvendt som opbevaringsrum.
Skattekontoret medregnede uden videre dette kælderrum i boligarealet og nåede dermed frem til et samlet areal på 173 kvadratmeter. Ejere gjorde med succes indsigelse mod dette.
Hvad var domstolens afgørelse?
Skatteretten i Berlin-Brandenburg præciserede, at boligarealforordningen (WoFlV) er afgørende for beregningen af boligarealet i den standardiserede indtægtsværdi-metode. I henhold til denne forordning betragtes kælderrum, der ikke er indrettet til permanent ophold med henblik på beboelse, som såkaldte tilhørende rum. Disse medregnes ikke ved beregningen af boligarealet.
I det konkrete tilfælde manglede kælderrummet den nødvendige indretning til beboelse: Der var ingen gulvbelægning, og der var utilstrækkelig ventilation og belysning. Retten betragtede det derfor som et typisk tilhørende rum, der ikke skal medregnes i boligarealet. Det større areal, som skattemyndighederne havde fastsat, var dermed fejlagtigt.
Hvilket grundlag anvendes ved fastsættelsen af ejendomsskatten?
Enkeltfamiliehuse vurderes i henhold til vurderingsloven ved hjælp af den standardiserede indtægtsmetode. Her beregnes ejendomsskatteværdien ud fra den kapitaliserede nettoindtægt og den diskonterede grundværdi. Nettoindtægten afhænger blandt andet af boligarealet. Jo større det fastsatte boligareal er, desto højere bliver som regel ejendomsskatteværdien og dermed skattebyrden.
Hvad betyder det for ejere?
Afgørelsen har praktisk betydning for alle ejere af enfamiliehuse eller ejerlejligheder, hvor skattemyndighederne har medregnet kælderrum i boligarealet. Hvis man har modtaget en sådan afgørelse, bør man undersøge, om den anvendte boligarealberegning er korrekt. Det afgørende er ikke alene rumhøjden eller muligheden for opvarmning, men rummets samlede indretning og dets faktiske egnethed som beboelsesrum.
Hvis et kælderrum udelukkende anvendes som opbevaringsrum eller lager, og der mangler en ordentlig gulvbelægning samt tilstrækkelig ventilation og belysning, kan det ifølge den gældende lovgivning ikke betragtes som boligareal.
Dommen fra Skatteretten i Berlin-Brandenburg blev afsagt den 3. marts 2026 under sagsnummer 3 K 3118/25. I det enkelte tilfælde anbefales det at søge skatterådgivning for at kontrollere, om der er eventuelle fejl i ens ejendomsskattebeslutning.
Kilde: Haufe: Skat
Dette indlæg og billedet til artiklen er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
