Forbundsdomstolen (BGH): Et flertal i ejerforeningen må lade højhusets facade udsmykke med streetart

Kan en ejer­fo­rening ved fler­tals­bes­lut­ning lade et kunst­værk af stor stør­rel­se anbrin­ge på faca­den af et højhus? For­bunds­dom­s­to­len har klart bekræf­tet det­te og har i den for­bin­del­se også givet vig­ti­ge ret­ningslin­jer for, hvor­når en sådan bes­lut­ning anses for at være til­stræk­ke­ligt konkret.

Hvad handlede det om?

En street art-forening fra Wup­per­tal til­bød en ejer­fo­rening at lade en kunst­ner uds­mykke faca­den på et højhus gra­tis som led i et kom­mu­n­alt støt­tet kunst­pro­jekt. Male­riet skul­le for­bli­ve på faca­den så læn­ge som muligt, men mindst ti år. Efter fem år skul­le foren­in­gen dog frit kun­ne bes­lut­te, om faca­den skul­le males over eller ænd­res på anden vis.

Ejer­ne stem­te med fler­tal for at bemyn­di­ge admi­nis­tra­tio­nen til at indgå den pågæl­den­de afta­le. En enkelt ejer øns­ke­de ikke at accep­te­re den­ne bes­lut­ning. Han argu­men­te­re­de for, at male­riet udgjor­de en grund­læg­gen­de omlæg­ning af anlæg­get. Desu­den var det end­nu ikke kendt, hvor­dan det fær­di­ge kunst­værk kon­kret ville se ud. Byret­ten og lands­ret­ten afvis­te hans kla­ge. Hel­ler ikke For­bunds­dom­s­to­len gav ham medhold.

Dommen fra Forbundsdomstolen

For­bunds­dom­s­to­len (BGH) (dom af 25. sep­tem­ber 2026, sag nr. V ZR 165/25) stad­fæs­tede de lave­re instan­sers afgø­rel­ser på alle væsent­li­ge punkter.

Street art betragtes som en bygningsmæssig ændring

En omfat­ten­de kunst­ne­risk faca­deuds­my­k­ning fal­der ind under begre­bet byg­nings­mæs­sig ænd­ring i hen­hold til § 20, stk. 1, i loven om ejer­le­j­lig­he­der (WEG). Loven blev refor­me­ret i 2020 og til­la­der siden da udtrykke­ligt ejer­fo­ren­in­ger at ved­ta­ge sådan­ne for­an­stalt­nin­ger med sim­pelt fler­tal, sel­vom de i væsent­lig grad præ­ger anlæg­gets udseende.

Der kræves ikke et færdigt motiv

Et hyp­pigt indven­ding mod kunst­pro­jekter lyder: Hvad er det egent­lig, der ska­bes her? For­bunds­dom­s­to­len præcise­rer, at en bes­lut­ning er til­stræk­ke­ligt kon­kret, hvis den fast­læg­ger det berør­te are­al, omkost­nings­for­de­lin­gen og vær­kets plan­lag­te opholds­va­rig­hed. Det nøjag­ti­ge motiv behø­ver ikke at være fast­lagt på for­hånd. Kunst­ne­risk skaben lever af fri­hed og kan natur­lig­vis ikke plan­læg­ges ned til minds­te detal­je. Det er til­stræk­ke­ligt, at ramm­e­for­hol­de­ne, såsom far­ve­valg og stil, er beskrevet.

Ingen gennemgribende omlægning

§ 20, stk. 4, i WEG sæt­ter en græn­se: Bes­lut­nin­ger må ikke føre til en grund­læg­gen­de omlæg­ning af bolig­kom­pl­ek­set. For­bunds­dom­s­to­len underst­re­ger dog, at en ren ænd­ring af det sam­le­de visu­el­le indtryk som regel ikke over­s­kri­der den­ne græn­se. Måle­s­tok­ken er hele kom­pl­ek­set, ikke en enkelt byg­ning. I det kon­kre­te til­fæl­de tal­te det desu­den for, at pro­jek­tet var en del af et stør­re byrums­kunst­pro­jekt, og at fæl­less­ka­bet hver­ken skul­le afhol­de omkost­nin­ger eller indgå en varig forpligtelse.

Ingen forskelsbehandling af enkelte ejere

At enkel­te eje­re per­son­ligt ikke bry­der sig om kunst­vær­ket, udgør ikke en ulo­v­lig for­skels­be­hand­ling i lovens forstand. Den lov­mæs­si­ge bes­kyt­tel­se mod for­skels­be­hand­ling forud­sæt­ter, at vis­se eje­re påfø­res en stør­re byr­de end and­re, og ikke blot at sma­gene er forskellige.

Hvad betyder det for ejerlejlighedsejere?

Dom­men viser, hvor stort hand­lings­rum­met er for ejer­fo­ren­in­ger efter WEG-refor­men i 2020. Ændrin­ger af bygn­in­gens udse­en­de, selv meget iøj­ne­fal­den­de, kan ved­ta­ges med fler­tal, forud­sat at de væsent­li­ge ram­me­vil­kår er fast­lagt i bes­lut­nin­gen. Enkelt­s­tåen­de eje­re, der øns­ker at anfæg­te sådan­ne bes­lut­nin­ger, skal have kon­kre­te juri­dis­ke grun­de her­til, der går ud over per­son­lige smags­præ­fe­ren­cer. I kon­kre­te til­fæl­de anbe­fa­les det at søge juri­disk råd­giv­ning, inden en bes­lut­ning træf­fes eller anfægtes.