BGH: Wer zahlt die Maklerprovision beim Zweifamilienhaus?

Wer ein Haus kauft und dabei einen Mak­ler beauf­tragt, der gleich­zei­tig auch für den Ver­käu­fer tätig ist, kennt viel­leicht das Prin­zip der hälf­ti­gen Pro­vi­si­ons­tei­lung: Seit 2020 schreibt das Gesetz in § 656c BGB vor, dass sich Käu­fer und Ver­käu­fer die Mak­ler­pro­vi­si­on gleich­mä­ßig tei­len müs­sen, wenn der Mak­ler für bei­de Sei­ten arbei­tet. Die­se Rege­lung gilt aller­dings nur beim Kauf einer Woh­nung oder eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses. Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun klar­ge­stellt, wann genau von einem sol­chen Ein­fa­mi­li­en­haus die Rede ist und wann nicht.

Der Fall: Zweifamilienhaus, aber Eigenbedarf geplant

Ein Immo­bi­li­en­mak­ler hat­te einem Käu­fer ein Objekt ver­mit­telt, das als ver­mie­te­tes Zwei­fa­mi­li­en­haus inse­riert war. Zum Zeit­punkt des Kauf­ver­trags­ab­schlus­ses waren bei­de Wohn­ein­hei­ten an sepa­ra­te Miet­par­tei­en ver­mie­tet. Auch im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag wur­de die Immo­bi­lie aus­drück­lich als Zwei­fa­mi­li­en­haus bezeichnet.

Der Käu­fer teil­te dem Mak­ler erst nach Abschluss des Mak­ler­ver­trags mit, dass er das Objekt eigent­lich für eige­ne Wohn­zwe­cke nut­zen wol­le. Er war der Ansicht, die Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung sei unwirk­sam, weil der Halb­tei­lungs­grund­satz des § 656c BGB nicht ein­ge­hal­ten wor­den sei. Die Mak­ler­pro­vi­si­on hät­te dem­nach nicht voll­stän­dig von ihm allein getra­gen wer­den dür­fen. Das Land­ge­richt Ber­lin gab dem Mak­ler recht, das Kam­mer­ge­richt bestä­tig­te das Urteil.

Die Entscheidung des BGH

Der Bun­des­ge­richts­hof wies die Revi­si­on des Käu­fers am 16. Juli 2026 zurück (Az. I ZR 111/25). Der Pro­vi­si­ons­an­spruch des Mak­lers ist wirk­sam. Das Gericht begrün­de­te dies damit, dass die Vor­schrift über die hälf­ti­ge Pro­vi­si­ons­tei­lung nur dann greift, wenn das Objekt objek­tiv als Ein­fa­mi­li­en­haus ein­zu­ord­nen ist.

Ent­schei­dend ist dabei der Zeit­punkt des Ver­trags­ab­schlus­ses. Maß­geb­lich ist, ob das Objekt nach sei­ner tat­säch­li­chen Beschaf­fen­heit erkenn­bar vor­ran­gig den Wohn­zwe­cken der Mit­glie­der eines ein­zel­nen Haus­halts dient. Im vor­lie­gen­den Fall war das nicht gege­ben: Das Gebäu­de hat­te zwei gleich­wer­ti­ge Wohn­ein­hei­ten, kei­ne davon hat­te eine unter­ge­ord­ne­te Bedeu­tung gegen­über der anderen.

Wenn die Beschaf­fen­heit der Immo­bi­lie nicht ein­deu­tig auf ein Ein­fa­mi­li­en­haus hin­deu­tet, liegt es nach Ansicht des BGH beim Käu­fer, sei­nen Nut­zungs­wunsch dem Mak­ler spä­tes­tens beim Ver­trags­ab­schluss mit­zu­tei­len. Wer das erst danach tut, kann sich nicht mehr auf den Halb­tei­lungs­grund­satz beru­fen. Nach­träg­li­che Umstän­de kön­nen die Wirk­sam­keit eines bereits geschlos­se­nen Ver­trags grund­sätz­lich nicht rück­wir­kend beseitigen.

Was bedeutet das in der Praxis?

Für Immo­bi­li­en­käu­fer ist die­ses Urteil eine wich­ti­ge Ori­en­tie­rungs­hil­fe. Wer ein Objekt kau­fen möch­te, das for­mal als Zwei­fa­mi­li­en­haus gilt oder inse­riert wird, aber eigent­lich für die eige­ne Wohn­nut­zung gedacht ist, soll­te die­sen Nut­zungs­zweck bereits vor oder bei Abschluss des Mak­ler­ver­trags klar kom­mu­ni­zie­ren. Nur dann kann der gesetz­li­che Schutz der hälf­ti­gen Pro­vi­si­ons­tei­lung greifen.

• Bei ein­deu­ti­gen Ein­fa­mi­li­en­häu­sern gilt die hälf­ti­ge Pro­vi­si­ons­tei­lung automatisch.
• Bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern oder Objek­ten mit meh­re­ren gleich­wer­ti­gen Ein­hei­ten muss der Käu­fer sei­nen Eigen­be­darf recht­zei­tig offenlegen.
• Wer das ver­säumt, trägt im Zwei­fel die vol­le ver­ein­bar­te Pro­vi­si­on allein.

Im Ein­zel­fall kann die Abgren­zung zwi­schen Ein­fa­mi­li­en­haus mit Ein­lie­ger­woh­nung und Zwei­fa­mi­li­en­haus schwie­rig sein. Wer unsi­cher ist, soll­te sich vor Unter­zeich­nung eines Mak­ler­ver­trags recht­lich bera­ten lassen.