Hausverwaltungen, die gleichzeitig als Makler tätig sind, verlieren ihren Provisionsanspruch. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 21. Mai 2026 klargestellt (BGH, Az. I ZR 224/25). Die Entscheidung betrifft nicht nur Provisionen, die Mieter zahlen, sondern ausdrücklich auch solche, die Vermieter an den Verwalter entrichten.
Was war passiert?
Eine Eigentümerin hatte einer Verwaltungsgesellschaft rund 129 Wohneinheiten übertragen. Im Verwaltervertrag war vereinbart, dass die Verwalterin auch neue Mieter suchen und dafür pro Neuvermietung eine Provision von zwei Monatskaltmieten erhalten sollte, gedeckelt auf 10.000 Euro im Jahr. In drei Jahren wurden 13 Wohnungen neu vermietet, die Eigentümerin zahlte insgesamt rund 16.800 Euro an Provisionen. Nach Ende des Vertrags verlangte sie das Geld zurück.
Während das Landgericht Krefeld (Urteil vom 22. Mai 2024, Az. 7 O 15/24) die Rückforderung noch ablehnte, gaben das OLG Düsseldorf (Urteil vom 24. Oktober 2025, Az. 7 U 101/24) und schließlich der BGH der Eigentümerin Recht.
Die rechtliche Grundlage
Maßgeblich ist das Wohnungsvermittlungsgesetz, kurz WoVermittG. Paragraph 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 dieses Gesetzes schließt einen Provisionsanspruch aus, wenn der Wohnungsvermittler zugleich Verwalter der Wohnung ist. Bis zur BGH-Entscheidung war umstritten, ob dieses Verbot nur gegenüber Mietern oder auch gegenüber Vermietern gilt.
Der BGH hat sich nun eindeutig positioniert: Da die Vorschrift nicht ausdrücklich auf den Begriff des Wohnungssuchenden abstellt, ist sie bewusst weiter gefasst. Das Gericht begründet dies damit, dass ein Vermieter die Provisionskosten wirtschaftlich gesehen über die Miethöhe an den Mieter weitergeben könnte. Damit würde der Mieter die Provision mittelbar doch tragen, was der Gesetzgeber gerade verhindern wollte.
Was bedeutet das für die Praxis?
Für Hausverwaltungen, die bisher Provisionen für die Vermittlung von Wohnungen aus ihrem Bestand erhalten haben, sind die Folgen erheblich. Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden, und zwar rückwirkend innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist. Diese beträgt drei Jahre, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter davon Kenntnis hatte oder hätte haben können.
Bei großen Beständen mit regelmäßigen Neuvermietungen können sich so schnell fünf- oder sechsstellige Rückforderungsbeträge ergeben.
Ausnahme: WEG-Verwalter
Wer ausschließlich das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, gilt nach ständiger BGH-Rechtsprechung nicht als Verwalter der einzelnen Wohnungen. Solche WEG-Verwalter dürfen für die Vermittlung von Eigentumswohnungen in ihrer Anlage grundsätzlich weiterhin eine Provision verlangen. Entscheidend sind aber auch hier die genauen vertraglichen Vereinbarungen im Einzelfall.
Vorsicht vor Umgehungsversuchen
Wer versucht, das Provisionsverbot durch Erhöhung der laufenden Verwaltervergütung oder durch Auslagerung der Maklertätigkeit auf eine Tochtergesellschaft zu umgehen, läuft laut BGH in die nächste Falle. Das Gesetz erfasst ausdrücklich auch wirtschaftlich verflochtene Gesellschaften, und versteckte Provisionsvereinbarungen sind insgesamt unwirksam.
Handlungsbedarf für Verwalter und Eigentümer
Bestehende Verwalterverträge mit Provisionsklauseln für Neuvermietungen sollten dringend überprüft und gegebenenfalls neu verhandelt werden. Dabei ist Fingerspitzengefühl gefragt, denn eine offene Thematisierung gegenüber Vermietern kann diese erst auf mögliche Rückforderungsansprüche aufmerksam machen. Wer hier auf der sicheren Seite bleiben möchte, sollte anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.
Quelle: Haufe: Immobilien
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