Den, der køber et hus og i den forbindelse hyrer en ejendomsmægler, der samtidig også arbejder for sælgeren, kender måske princippet om halvdel af provisionen: Siden 2020 har loven i § 656c i BGB fastsat, at køber og sælger skal dele mæglerprovisionen ligeligt, hvis mægleren arbejder for begge parter. Denne bestemmelse gælder dog kun ved køb af en lejlighed eller en Enkeltfamiliehus. Forbundsdomstolen har nu præciseret, hvornår der præcist er tale om en sådan enfamiliebolig, og hvornår der ikke er.
Sagen: To-familiehus, men planlagt til eget brug
En ejendomsmægler havde formidlet en ejendom til en køber, som var annonceret som et udlejet tofamiliehus. På tidspunktet for indgåelsen af købsaftalen var begge boligenheder udlejet til separate lejere. Også i den notarielt bekræftede købsaftale blev ejendommen udtrykkeligt betegnet som et tofamiliehus.
Køberen meddelte først mægleren efter indgåelsen af mægleraftalen med, at han egentlig ønskede at benytte ejendommen til egne boligformål. Han var af den opfattelse, at provisionsaftalen var ugyldig, fordi princippet om halvdeling i § 656c i BGB ikke var blevet overholdt. Mæglerprovisionen burde derfor ikke have været betalt fuldt ud af ham alene. Landretten i Berlin gav mægleren medhold, og Kammerretten stadfæstede dommen.
Den tyske forbundsdomstols afgørelse
Forbundsdomstolen afviste køberens appel den 16. juli 2026 (sagsnr. I ZR 111/25). Mæglerens krav på provision er gyldigt. Retten begrundede dette med, at bestemmelsen om halvering af provisionen kun finder anvendelse, hvis ejendommen objektivt set kan klassificeres som et enfamiliehus.
Det afgørende er her tidspunktet for Indgåelse af aftalen. Det afgørende er, om ejendommen ud fra sin faktiske beskaffenhed tydeligt primært tjener medlemmernes boligformål en enkelt husstand tjener. I den foreliggende sag var dette ikke tilfældet: Bygningen havde to boligenheder af samme værdi, og ingen af dem havde en underordnet betydning i forhold til den anden.
Hvis ejendommens karakter ikke entydigt tyder på, at der er tale om et enfamiliehus, er det ifølge Forbundsdomstolen op til køberen at meddele ejendomsmægleren, hvordan han ønsker at anvende ejendommen senest ved kontraktens indgåelse meddele. Den, der først gør dette efterfølgende, kan ikke længere påberåbe sig princippet om halvdelingsprincippet. Efterfølgende omstændigheder kan som udgangspunkt ikke med tilbagevirkende kraft ophæve gyldigheden af en allerede indgået aftale.
Hvad betyder det i praksis?
For ejendomskøbere er denne dom en vigtig rettesnor. Den, der ønsker at købe en ejendom, der formelt betragtes som et tofamiliehus eller annonceres som sådan, men som egentlig er beregnet til egen beboelse, bør tage højde for dette anvendelsesformål allerede før eller ved indgåelsen af mægleraftalen kommunikere klart. Først da kan den lovmæssige beskyttelse i form af en halvering af provisionen træde i kraft.
- For almindelige enfamiliehuse gælder det automatisk, at provisionen deles ligeligt.
- Ved flerfamiliehuse eller ejendomme med flere enheder af samme værdi skal køberen i god tid oplyse om sit eget behov.
- Den, der undlader dette, skal i tvivlstilfælde alene betale den fulde aftalte provision.
I enkelte tilfælde kan det være svært at skelne mellem et enfamiliehus med en indbygget lejlighed og et tofamiliehus. Hvis man er i tvivl, bør man søge juridisk rådgivning, inden man underskriver en mæglerkontrakt.
Dette indlæg og billedet til artiklen er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
