¿Puede una comunidad de propietarios, mediante un acuerdo por mayoría, encargar a una artista internacional de arte urbano que pinte en gran formato toda la fachada de un rascacielos? El Tribunal Federal Supremo ha respondido afirmativamente a esta pregunta, enviando así una señal importante a las comunidades de propietarios que deseen participar en proyectos artísticos urbanos.
¿Qué había pasado?
Una asociación de Wuppertal propuso a una comunidad de propietarios que una conocida artista de arte urbano decorara gratuitamente la fachada de un rascacielos perteneciente al complejo. El proyecto contó con el apoyo del alcalde y formaba parte de una iniciativa más amplia de diseño urbano. Se preveía que la pintura se conservara durante diez años, si era posible; no obstante, al cabo de cinco años, la comunidad podría decidir libremente si la imagen se mantenía, se repintaba o se aislaba la fachada.
La mayoría de los propietarios dio su consentimiento y autorizó a la administradora a firmar el contrato de autorización correspondiente. Sin embargo, un propietario presentó una demanda: consideraba que la medida suponía una transformación fundamental del complejo residencial y criticaba que no se hubiera determinado de antemano el aspecto exacto de la obra de arte.
Sentencia del Tribunal Federal de Justicia (BGH)
El Tribunal Federal Supremo desestimó el recurso de casación presentado por el propietario demandante. El tribunal dejó claro que el diseño cromático y artístico de una fachada entra dentro del concepto de «modificación constructiva» según Artículo 20, apartado 1, de la WEG, sobre las que los propietarios de las viviendas pueden decidir por mayoría. Aunque el aspecto exterior del complejo se vea alterado de forma considerable, dicha decisión por mayoría sigue siendo, en principio, admisible.
Al mismo tiempo, el Tribunal Federal Supremo alemán (BGH) subrayó que la resolución era suficientemente concreta, aunque la obra de arte terminada no se hubiera definido de antemano en todos sus detalles. Esto se debe a la propia naturaleza de la creación artística: una obra de arte se desarrolla a lo largo de un proceso creativo, se adapta a las circunstancias del lugar y no puede planificarse con antelación hasta el último detalle, como ocurre con un encargo artesanal. Lo decisivo es que se hayan regulado las condiciones marco esenciales, como la superficie a decorar, la asunción de los costes, la duración y las especificaciones generales sobre el color y el estilo. Así ocurrió en este caso. (N.º de expediente: V ZR 165/25, sentencia de 25 de septiembre de 2026)
No se trata de una transformación profunda
El demandante alegó que Artículo 20, apartado 4, de la WEG, según la cual las medidas que transformen de forma sustancial el complejo residencial no pueden aprobarse por mayoría. El Tribunal Federal Supremo no admitió esta objeción. El criterio de referencia es el complejo residencial en su conjunto, no solo el edificio concreto o la fachada afectada. Además, en este caso, la pintura de la fachada formaba parte de un proyecto artístico a escala de toda la ciudad y estaba influida por el entorno. Una interpretación demasiado amplia del término excluiría de hecho a las comunidades de la participación en este tipo de proyectos, ya que la unanimidad es prácticamente inalcanzable en complejos de mayor tamaño.
Asimismo, el tribunal descartó que se hubiera producido una discriminación injusta hacia propietarios concretos. El hecho de que a alguien no le guste estéticamente el cuadro no es motivo suficiente para ello.
¿Qué significa esto para los propietarios de viviendas?
La sentencia pone de manifiesto que las resoluciones por mayoría en las comunidades de propietarios pueden permitir medidas de gran alcance, incluso desde el punto de vista estético, siempre y cuando no se modifique de forma sustancial el carácter general del complejo. Para cuestiones relacionadas con las resoluciones de la Ley de Propiedad Horizontal (WEG) y los límites de las decisiones por mayoría, se recomienda solicitar asesoramiento jurídico en cada caso concreto.
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