Street art-maleri på højhuset: Forbundsdomstolen stadfæster flertalsbeslutningen i WEG

Kan en ejer­fo­rening ved fler­tals­bes­lut­ning give en inter­na­tio­nal street­art-kunst­ner i opd­rag at male hele faca­den på en højhus­byg­ning i stort for­mat? For­bunds­dom­s­to­len har bes­va­ret det­te spørgs­mål bekræf­ten­de og der­med sendt et vig­tigt signal til ejer­fo­ren­in­ger, der øns­ker at del­ta­ge i bykunstprojekter.

Hvad var der sket?

En forening fra Wup­per­tal til­bød et ejer­fo­renings­fæl­less­kab at lade faca­den på et højhus, der hører til bolig­kom­pl­ek­set, uds­mykke gra­tis af en kendt street art-kunst­ner. Pro­jek­tet fik opbak­ning fra borg­mes­te­ren og var en del af et stør­re initia­tiv inden for byud­vi­k­ling. Male­riet skul­le helst beva­res i over ti år, men efter fem år kun­ne foren­in­gen frit bes­lut­te, om bil­le­det skul­le bli­ve hæn­gen­de, males over, eller om faca­den skul­le isoleres.

Flertal­let af ejer­ne gav deres sam­tykke og bemyn­di­ge­de admi­nis­tra­to­ren til at under­skri­ve den pågæl­den­de til­la­del­se­saf­ta­le. En ejer anlag­de sag imod det­te: Han betrag­te­de for­an­stalt­nin­gen som en gen­nem­gri­ben­de omlæg­ning af bolig­kom­pl­ek­set og kri­ti­se­re­de, at kunst­vær­kets nøjag­ti­ge udse­en­de ikke var fast­lagt på forhånd.

Afgørelse fra Forbundsdomstolen

For­bunds­dom­s­to­len afvis­te den kla­gen­de ejers appel. Ret­ten præcis­e­re­de: Den far­ve­mæs­si­ge og kunst­ne­ris­ke udform­ning af en faca­de fal­der ind under begre­bet byg­nings­mæs­sig ænd­ring i hen­hold til § 20, stk. 1, i WEG, som ejer­le­j­lig­hed­se­jer­ne kan træf­fe bes­lut­ning om med fler­tal. Selv om anlæg­gets udse­en­de ænd­res væsent­ligt, er en sådan fler­tals­bes­lut­ning i prin­cip­pet tilladt.

Samt­idig underst­re­ge­de For­bunds­dom­s­to­len, at afgø­rel­sen var til­stræk­ke­ligt præcis, sel­vom det fær­di­ge kunst­værk ikke på for­hånd var fast­lagt i alle detal­jer. Det­te lig­ger i kunst­ne­risk ska­bel­ses natur: Et kunst­værk udvi­k­ler sig gen­nem en krea­tiv pro­ces, tager udgangs­punkt i de loka­le for­hold og kan ikke plan­læg­ges ned til minds­te detal­je på for­hånd, som det er til­fæl­det med en hånd­værks­op­ga­ve. Det afgø­ren­de er, at væsent­li­ge ramm­ebe­ting­el­ser såsom det områ­de, der skal udfor­mes, dæk­ning af omkost­nin­ger­ne, varig­he­den samt gro­ve ret­ningslin­jer for far­ve og stil er fast­lagt. Det var til­fæl­det her. (Sags­num­mer: V ZR 165/25, dom af 25. sep­tem­ber 2026)

Ingen gennemgribende omlægning

Sags­ø­ge­ren påberåb­te sig § 20, stk. 4, i WEG, hvor­ef­ter for­an­stalt­nin­ger, der grund­læg­gen­de omfor­mer bolig­kom­pl­ek­set, ikke må ved­ta­ges med fler­tal. BGH afvis­te den­ne indven­ding. Udgangs­punk­tet er hele bolig­kom­pl­ek­set, ikke blot den enkel­te byg­ning eller den pågæl­den­de faca­de. Fasa­de­ma­le­riet var desu­den en del af et byomfat­ten­de kunst­pro­jekt og blev med­præ­get af omgi­vels­er­ne. En for bred for­tol­k­ning af begre­bet ville i praks­is ude­luk­ke bolig­fæl­less­ka­ber fra at del­ta­ge i sådan­ne pro­jekter, da enstem­mig­hed i stør­re bolig­kom­pl­ek­ser næp­pe kan opnås.

Ret­ten afvis­te lige­le­des, at der var tale om en uri­me­lig for­skels­be­hand­ling af enkel­te eje­re. Det er ikke til­stræk­ke­ligt, at nogen ikke fin­der male­riet æste­tisk tiltalende.

Hvad betyder det for ejerlejlighedsejere?

Dom­men viser, at fler­tals­bes­lut­nin­ger i ejer­fo­ren­in­ger også kan mulig­gø­re omfat­ten­de for­an­stalt­nin­ger, så læn­ge anlæg­gets over­ord­ne­de karak­te­ris­ti­ka ikke ænd­res væsent­ligt. Ved spørgs­mål vedrø­ren­de bes­lut­nin­ger i hen­hold til WEG og græns­er­ne for fler­tals­bes­lut­nin­ger anbe­fa­les det at søge juri­disk råd­giv­ning i det enkel­te tilfælde.