Kan en ejerforening ved flertalsbeslutning godkende et kunstværk af stor størrelse på bygningens facade? Det tyske forbundsdomstol (BGH) har nu klart bekræftet dette. I en dom af 25. september 2026 (sagsnr. V ZR 165/25) fastslog retten, at en sådan beslutning er lovlig, så længe visse rammebetingelser er fastlagt i beslutningen.
Hvad handlede sagen om?
En street art-forening fra Wuppertal ønskede at få en kunstner til at udsmykke facaden på et højhus, der tilhørte et ejerlejlighedskompleks, uden omkostninger. Projektet var en del af et kunstprojekt, der blev støttet af byen. Maleriet skulle helst være permanent, men i hvert fald bevares i mindst ti år. Efter fem år skulle beboerforeningen dog frit kunne beslutte, om facaden f.eks. skulle males over eller isoleres.
Ejerforeningen stemte med flertal for at bemyndige administrationen til at indgå en sådan aftale. En ejer gjorde indsigelse herimod ved at anlægge en ugyldighedssag. Han argumenterede for, at maleriet udgjorde en grundlæggende omlægning af anlægget, og påpegede desuden, at kunstværkets nøjagtige udseende endnu ikke var kendt på tidspunktet for beslutningen. Byretten og landsretten afviste sagsanlægget, og Forbundsdomstolen stadfæstede disse afgørelser.
Bygningsmæssige ændringer i henhold til § 20 i WEG
Forbundsdomstolen (BGH) klassificerede den kunstneriske facadeudsmykning som en bygningsmæssig ændring i henhold til § 20, stk. 1, i loven om ejerlejligheder (WEG). Ejersamfundet kan som udgangspunkt vedtage sådanne foranstaltninger med simpelt flertal. Det faktum, at kunstværket i flere år vil ændre anlæggets udseende væsentligt, står ikke i vejen herfor.
Beslutningen var tilstrækkeligt præcis
Et vigtigt stridspunkt var spørgsmålet om, hvorvidt en beslutning overhovedet kan være gyldig, når kunstværkets nøjagtige motiv endnu ikke er fastlagt. Forbundsdomstolen bekræftede dette. For at opfylde kravet om nødvendig bestemthed er det tilstrækkeligt, at beslutningen fastlægger det berørte areal, hvem der skal afholde omkostningerne samt kunstværkets opholdsvarighed. En præcis beskrivelse af det færdige udseende er ikke påkrævet, da kunstnerisk skaben ikke kan fastlægges fuldstændigt på forhånd som en teknisk byggeplan.
Ingen gennemgribende omlægning af anlægget
I henhold til § 20, stk. 4, i WEG er bygningsmæssige ændringer ikke tilladt, hvis de ændrer boligkomplekset grundlæggende. BGH fandt ikke, at denne grænse var overskredet i denne sag. En ren ændring af det samlede indtryk er ikke tilstrækkeligt hertil. Lovgiveren havde med WEG-reformen i 2020 udtrykkeligt tilstræbt at gøre det lettere at gennemføre bygningsmæssige foranstaltninger ved flertalsbeslutning på trods af visuelle konsekvenser.
Ved vurderingen er det anlægget som helhed, der er afgørende, ikke den enkelte bygning. Desuden anså retten det for relevant, at projektet var en del af et kommunalt kunstinitiativ, at omkostningerne blev dækket fuldt ud af foreningen, og at ejerforeningens forpligtelse var tidsbegrænset.
Hvad betyder det for ejerlejlighedsejere?
Dommen styrker ejerforeningernes handlefrihed i forbindelse med kreative og kulturelle projekter. Mindretalsaktionærer kan ikke alene blokere en sådan foranstaltning med det argument, at de personligt ikke bryder sig om kunstværket. Det er dog stadig vigtigt, at beslutningen selv er klart formuleret og indeholder væsentlige rammevilkår. Ejere, der befinder sig i en lignende situation og har spørgsmål om en beslutnings lovlighed, bør søge juridisk rådgivning.
Kilde: Haufe: Ejendomme
Dette indlæg og billedet til artiklen er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
