Wer eine Wohnung vermietet und dabei auf eine Gas- oder Ölheizung setzt, muss sich seit 2023 an den CO2-Kosten beteiligen. Das regelt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Wie viel Vermieter zahlen müssen, hängt vom energetischen Zustand des Gebäudes ab. Je schlechter die Energiebilanz, desto höher der Vermieterbeitrag. Jetzt gibt es eine wichtige Neuerung.
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert
Am 10. Juli 2026 hat der Gesetzgeber das Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet. Es enthält nicht nur die viel diskutierte Rückkehr zur freien Heizungswahl, sondern auch eine erhebliche Erweiterung des CO2KostAufG. Darauf weist Rechtsanwalt Oliver Letzner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, ausdrücklich hin.
Neu ist: Künftig fallen nicht mehr nur die direkten CO2-Kosten unter das Gesetz. Auch Kosten für den gesetzlich vorgeschriebenen Einsatz klimaneutraler Brennstoffe sowie anfallende Netzentgelte können nicht mehr vollständig auf Mieter umgelegt werden. Ein Teil dieser Kosten bleibt also beim Vermieter hängen. Das wirtschaftliche Risiko verschiebt sich damit spürbar.
Das Stufenmodell im Überblick
Das bestehende Gesetz arbeitet mit zehn Stufen. Je nach CO2-Ausstoß des Gebäudes zahlen Mieter derzeit zwischen fünf und 100 Prozent der CO2-Abgabe selbst. Vermieter übernehmen den jeweiligen Rest. Bei sehr gut gedämmten Gebäuden der Effizienzklasse EH55 tragen Mieter den vollen Betrag allein.
Es gibt allerdings Ausnahmen: Wenn staatliche Vorgaben eine energetische Sanierung faktisch verhindern, zum Beispiel durch Denkmalschutz oder Milieuschutzgebiete, müssen Vermieter sich weniger oder gar nicht an den CO2-Kosten beteiligen.
Kritik am bisherigen System
Das Bundeswirtschaftsministerium hat im April 2026 einen Evaluationsbericht vorgelegt. Das Ergebnis ist deutlich: Die ursprünglich angestrebte hälftige Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern wird in der Praxis nicht erreicht. Vermieter tragen im Durchschnitt einen kleineren Anteil als Mieter. Die Gutachter empfehlen unter anderem, bei der Einstufung von Gebäuden auf Verbrauchswerte ohne Witterungsbereinigung zurückzugreifen und bereits eingetretene Verbrauchsrückgänge aus der Energiekrise stärker zu berücksichtigen.
Praktische Folgen für Vermieter
Für Vermieter bedeutet das alles konkreten Mehraufwand. In der Heizkostenabrechnung müssen Angaben zur Energiebilanz und zum CO2-Ausstoß des Gebäudes gemacht werden. Bei Zentralheizungen erhält der Vermieter die Brennstoffrechnung und ermittelt daraus die Kostenaufteilung. Bei Wohnungen mit Etagenheizung läuft der Brennstoffvertrag über den Mieter. Dieser muss dem Vermieter dann innerhalb von zwölf Monaten eine Rechnung über den Vermieteranteil schicken. Der Vermieter hat anschließend zwölf Monate Zeit zur Erstattung.
Für Nichtwohngebäude wie Büros oder Geschäfte gilt derzeit noch eine pauschale 50–50-Aufteilung. Ein Stufenmodell soll auch hier noch eingeführt werden.
CO2-Preis steigt langfristig
Der CO2-Preis liegt 2026 in einem gesetzlich geregelten Korridor zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne. Ab 2028 soll er sich durch den europäischen Emissionshandel frei bilden. Experten rechnen dann mit einem deutlichen Anstieg, in manchen Szenarien auf bis zu 200 Euro pro Tonne. Für Vermieter mit fossilen Heizungen wächst damit der finanzielle Druck erheblich.
Wer als Vermieter jetzt in eine neue Gas- oder Ölheizung investiert oder bestehende Mietverträge überprüfen möchte, sollte die geänderte Rechtslage genau kennen. Eine rechtliche oder steuerliche Beratung empfiehlt sich, um die konkreten Auswirkungen im Einzelfall richtig einzuschätzen.
Quelle: Haufe: Immobilien
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