Hvis man udlejer en lejlighed og benytter gas- eller oliefyr, skal man fra 2023 bidrage til CO2-omkostningerne. Dette er reguleret i loven om fordeling af CO2-omkostninger (CO2KostAufG). Hvor meget udlejeren skal betale, afhænger af bygningens energimæssige tilstand. Jo dårligere energibalancen er, desto højere er udlejerens bidrag. Nu er der indført en vigtig ændring.
Hvad loven om modernisering af bygninger ændrer
Den 10. juli 2026 vedtog lovgiveren loven om bygningsmodernisering. Loven indeholder ikke blot den meget omtalte tilbagevenden til frit valg af varmeanlæg, men også en betydelig udvidelse af CO2-omkostningsloven. Dette påpeger advokat Oliver Letzner, der er specialiseret i leje- og ejerlejlighedsret, udtrykkeligt.
Det nye er: Fremover er det ikke længere kun de direkte CO2-omkostninger, der falder ind under loven. Også omkostninger til den lovpligtige anvendelse af klimaneutrale brændstoffer samt de påløbne netafgifter kan ikke længere overvæltes fuldt ud på lejerne. En del af disse omkostninger påhviler altså udlejeren. Den økonomiske risiko forskydes dermed mærkbart.
Oversigt over trinmodellen
Den nuværende lov bygger på ti trin. Afhængigt af bygningens CO₂-udledning betaler lejerne i øjeblikket mellem 5 og 100 procent af CO₂-afgiften selv. Udlejerne dækker den resterende del. For meget velisolerede bygninger i effektivitetsklasse EH55 betaler lejerne hele beløbet alene.
Der er dog undtagelser: Hvis statslige bestemmelser reelt forhindrer en energirenovering, for eksempel på grund af fredning eller områder med miljøbeskyttelse, behøver udlejere kun at bidrage mindre til CO₂-omkostningerne eller slet ikke.
Kritik af det hidtidige system
Det tyske forbundsøkonomiministerium fremlagde en evalueringsrapport i april 2026. Konklusionen er klar: Den oprindeligt tilsigtede ligelige fordeling af omkostningerne mellem udlejere og lejere opnås ikke i praksis. Udlejere bærer i gennemsnit en mindre andel end lejere. Eksperterne anbefaler blandt andet, at man ved klassificeringen af bygninger anvender forbrugsværdier uden vejrkorrektion og i højere grad tager højde for de forbrugsfald, der allerede er indtrådt som følge af energikrisen.
Praktiske konsekvenser for udlejere
For udlejere betyder alt dette en konkret ekstra arbejdsbyrde. I opgørelsen over varmeudgifterne skal der angives oplysninger om bygningens energibalance og CO₂-udledning. Ved centralvarme modtager udlejeren brændselsregningen og beregner ud fra den omkostningsfordelingen. I lejligheder med etagevarme er det lejeren, der har brændstofaftalen. Lejeren skal derefter inden for tolv måneder sende udlejeren en regning for udlejerens andel. Udlejeren har derefter tolv måneder til at tilbagebetale beløbet.
For ikke-beboelsesbygninger som kontorer eller butikker gælder der i øjeblikket stadig en fast 50–50-fordeling. Også her skal der indføres en trinvis model.
CO₂-prisen stiger på lang sigt
I 2026 vil CO₂-prisen ligge inden for et lovfæstet interval på mellem 55 og 65 euro pr. ton. Fra 2028 skal prisen fastsættes frit gennem den europæiske emissionshandel. Eksperter forventer da en markant stigning, i nogle scenarier op til 200 euro pr. ton. For udlejere med fossile varmeanlæg vil det medføre et betydeligt større økonomisk pres.
Udlejere, der nu ønsker at investere i et nyt gas- eller oliefyr eller gennemgå eksisterende lejekontrakter, bør have et indgående kendskab til den ændrede lovgivning. Det anbefales at søge juridisk eller skattemæssig rådgivning for at kunne vurdere de konkrete konsekvenser i det enkelte tilfælde korrekt.
Kilde: Haufe: Ejendomme
Dette indlæg og billedet til artiklen er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
