Quien alquile una vivienda y utilice calefacción de gas o gasóleo debe contribuir a los costes de CO₂ desde 2023. Así lo regula la Ley de reparto de los costes de CO₂ (CO2KostAufG). La cantidad que deben pagar los arrendadores depende del rendimiento energético del edificio. Cuanto peor sea el balance energético, mayor será la contribución del arrendador. Ahora hay una novedad importante.
Qué cambia con la Ley de modernización de edificios
El 10 de julio de 2026, el legislador aprobó la Ley de Modernización de Edificios. Esta ley no solo recoge el tan debatido retorno a la libre elección del sistema de calefacción, sino también una ampliación considerable de la Ley de Costes de CO₂ (CO2KostAufG). Así lo señala expresamente el abogado Oliver Letzner, especialista en derecho de arrendamientos y propiedad horizontal.
La novedad es que, en el futuro, la ley ya no se aplicará únicamente a los costes directos del CO₂. Tampoco se podrán repercutir íntegramente a los inquilinos los costes derivados del uso, exigido por ley, de combustibles neutros desde el punto de vista climático, ni las tarifas de red correspondientes. Por lo tanto, una parte de estos costes recaerá sobre el arrendador. De este modo, el riesgo económico se desplaza de forma notable.
Resumen del modelo por niveles
La ley vigente establece diez niveles. En función de las emisiones de CO₂ del edificio, los inquilinos pagan actualmente entre el 5 % y el 100 % del impuesto sobre el CO₂. Los propietarios se hacen cargo del resto. En el caso de los edificios muy bien aislados de la clase de eficiencia EH55, los inquilinos asumen la totalidad del importe.
Sin embargo, hay excepciones: cuando las normas estatales impiden de hecho la rehabilitación energética, por ejemplo, debido a la protección de edificios históricos o a las zonas de protección del entorno, los arrendadores deben contribuir menos a los costes de CO₂ o no contribuir en absoluto.
Crítica al sistema actual
El Ministerio Federal de Economía presentó en abril de 2026 un informe de evaluación. El resultado es claro: el reparto de costes al 50 % entre propietarios e inquilinos que se pretendía inicialmente no se está logrando en la práctica. Los propietarios asumen, de media, una proporción menor que los inquilinos. Los expertos recomiendan, entre otras cosas, que, a la hora de clasificar los edificios, se utilicen los valores de consumo sin ajuste por condiciones meteorológicas y se tengan más en cuenta las reducciones de consumo ya producidas a raíz de la crisis energética.
Consecuencias prácticas para los arrendadores
Para los propietarios, todo esto supone un esfuerzo adicional concreto. En la liquidación de los gastos de calefacción hay que incluir datos sobre el balance energético y las emisiones de CO₂ del edificio. En el caso de las calefacciones centrales, el propietario recibe la factura del combustible y, a partir de ella, calcula el reparto de los gastos. En el caso de las viviendas con calefacción individual por planta, el contrato de combustible está a nombre del inquilino. Este debe enviar al arrendador, en un plazo de doce meses, una factura con la parte que le corresponde al arrendador. A continuación, el arrendador dispone de doce meses para abonar dicha cantidad.
En el caso de los edificios no residenciales, como oficinas o comercios, actualmente sigue aplicándose un reparto a tanto alzado del 50–50. También en este ámbito está previsto introducir un modelo escalonado.
El precio del CO₂ aumentará a largo plazo
En 2026, el precio del CO₂ se situará en un rango regulado por ley de entre 55 y 65 euros por tonelada. A partir de 2028, se fijará libremente a través del mercado europeo de derechos de emisión. Los expertos prevén entonces un aumento significativo, que en algunos escenarios podría alcanzar los 200 euros por tonelada. Esto supondrá un aumento considerable de la presión financiera para los propietarios con sistemas de calefacción que utilizan combustibles fósiles.
Los arrendadores que deseen invertir ahora en un nuevo sistema de calefacción de gas o gasóleo, o que quieran revisar los contratos de alquiler vigentes, deben conocer a fondo los cambios en la normativa. Se recomienda solicitar asesoramiento jurídico o fiscal para evaluar correctamente las repercusiones concretas en cada caso particular.
Fuente: Haufe: Inmobiliaria
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