Quien alquile una vivienda en una zona con un mercado inmobiliario tensionado puede acogerse a la denominada «medida de control de los alquileres». Esta limita el alquiler permitido en los nuevos contratos a un máximo del 10 % por encima del alquiler de referencia habitual en la zona. Se aplican excepciones, entre otras cosas, cuando el inquilino anterior ya pagaba un alquiler más alto. Pero, ¿qué ocurre si el arrendador ha incumplido una obligación de información establecida por ley en el contrato de alquiler anterior? El Tribunal Federal de Justicia ha respondido ahora de forma inequívoca a esta pregunta.
¿De qué trataba el caso?
En Berlín, una empresa de cobro de deudas, que se había hecho cargo de las reclamaciones de los inquilinos, exigió a una arrendadora la devolución del alquiler pagado en exceso. El alquiler neto sin gastos acordado, de 11,39 euros por metro cuadrado, superaba en más de un 10 % el alquiler de referencia habitual en la zona. La arrendadora alegó que el inquilino anterior ya había pagado exactamente ese mismo alquiler, lo cual, en principio, está permitido según la denominada «norma del alquiler anterior» del artículo 556e, apartado 1, del Código Civil alemán (BGB).
El problema: en el contrato de alquiler anterior, la arrendadora no había informado al inquilino de entonces de que había modernizado el piso previamente. Según el artículo 556g, apartado 1a, del Código Civil alemán (BGB), debería haber facilitado esta información de oficio antes de la formalización del contrato de alquiler. Por ello, la empresa de cobro argumentó que el alquiler más elevado no era en absoluto exigible al inquilino anterior. Por lo tanto, solo debía considerarse como alquiler anterior de referencia el alquiler más bajo, permitido en virtud de la ley de control de alquileres.
La resolución del Tribunal Federal de Justicia
El Tribunal Federal Supremo no aceptó este razonamiento. El tribunal dejó claro que, a la hora de determinar qué alquiler se considera adeudado en virtud de la normativa sobre alquileres anteriores, lo único que importa es si realmente se dio la circunstancia excepcional alegada, es decir, si las medidas de modernización se llevaron realmente a cabo. El hecho de que el arrendador haya cumplido o no su obligación de informar al antiguo arrendatario carece de relevancia para el nuevo contrato de arrendamiento.
Para fundamentar su decisión, el Tribunal Federal Supremo (BGH) se remitió a la sistemática legislativa. La ley prevé una sanción específica y de duración limitada para el incumplimiento de la obligación de informar: el arrendador no puede invocar temporalmente la excepción ante el arrendatario afectado. La ley no prevé, precisamente, una nulidad parcial del contrato de alquiler que vaya más allá de esto. Por lo tanto, el alquiler acordado inicialmente sigue siendo válido, aunque no se haya podido exigir temporalmente.
Además, el tribunal subrayó que la obligación de informar tiene como único objetivo proteger al inquilino concreto que celebra el contrato. Los inquilinos posteriores no se ven afectados por el incumplimiento de esta obligación en la relación de arrendamiento anterior. Si se permitiera que el incumplimiento tuviera repercusiones en la relación de arrendamiento posterior, el arrendador se vería obligado a reducir el alquiler de forma definitiva, a pesar de que la ley le permite expresamente subsanar la falta de información y, con ello, poner fin a la sanción.
¿Qué significa esto para las personas afectadas?
La sentencia refuerza la posición de los arrendadores que alegan un alquiler anterior más elevado. Los nuevos inquilinos no pueden argumentar que el arrendador haya incumplido sus obligaciones de información en la relación de arrendamiento anterior. Lo decisivo sigue siendo si las medidas de modernización se llevaron a cabo realmente.
Dado que el Tribunal Regional aún no se había pronunciado al respecto, el Tribunal Federal Supremo remitió el caso para que se aclararan más detalles. Por lo tanto, aún queda por examinar si el alquiler acordado era, en última instancia, admisible.
Tanto si eres inquilino como arrendador y tienes dudas sobre la limitación del precio del alquiler, el alquiler anterior o las obligaciones de información, te recomendamos que solicites asesoramiento jurídico, ya que los aspectos legales son complejos y dependen siempre de cada caso concreto.
Tribunal Federal de Justicia (BGH), sentencia de 1 de julio de 2026, número de expediente VIII ZR 125/23
Fuente: Haufe: Inmobiliaria
Este artículo se ha elaborado con la ayuda de la inteligencia artificial y ha sido revisado por la redacción.
