Den, der lejer en lejlighed i et område med et stramt boligmarked, kan påberåbe sig den såkaldte lejeprisbegrænsning. Denne begrænser den tilladte leje ved nyudlejning til højst ti procent over den lokale sammenligningsleje. Der gælder blandt andet undtagelser, hvis den tidligere lejer allerede har betalt en højere leje. Men hvad gælder der, hvis udlejeren i det tidligere lejeforhold har overtrådt en lovmæssig oplysningspligt? Forbundsdomstolen har nu givet et entydigt svar på dette spørgsmål.
Hvad handlede sagen om?
I Berlin krævede et inkassofirma, der havde overtaget lejerens fordringer, at en udlejer skulle tilbagebetale for meget betalt husleje. Den aftalte nettohusleje på 11,39 euro pr. kvadratmeter oversteg den lokale sammenligningsleje med mere end ti procent. Udlejeren henviste til, at den tidligere lejer allerede havde betalt netop denne leje, hvilket i henhold til den såkaldte regel om tidligere leje i § 556e, stk. 1, i det tyske civillovbog (BGB) i princippet er tilladt.
Hagen ved det hele: I det tidligere lejeforhold havde udlejeren ikke oplyst den daværende lejer om, at hun tidligere havde moderniseret lejligheden. Ifølge § 556g, stk. 1a, i BGB skulle hun have givet denne oplysning af sig selv inden indgåelsen af lejekontrakten. Inkassofirmaet argumenterede derfor for, at den højere leje slet ikke var gyldigt skyldig over for den tidligere lejer. Som afgørende tidligere leje skulle derfor kun den lavere leje, der var tilladt i henhold til lejeprisbremsen, gælde.
Den tyske forbundsdomstols afgørelse
Forbundsdomstolen fulgte ikke denne argumentation. Domstolen præciserede: Spørgsmålet om, hvilken leje der anses for at være skyldig i henhold til bestemmelsen om tidligere leje, afhænger udelukkende af, om den påberåbte undtagelsesgrund faktisk forelå, dvs. om moderniseringsforanstaltningerne virkelig blev gennemført. Om udlejeren har overholdt sin oplysningspligt over for den tidligere lejer, har ingen betydning for det nye lejeforhold.
Som begrundelse henviste Forbundsdomstolen til lovens opbygning. Loven fastsætter en særskilt, tidsbegrænset sanktion for overtrædelse af oplysningspligten: Udlejeren kan midlertidigt ikke påberåbe sig undtagelsesbestemmelsen over for den berørte lejer. En delvis ugyldighed af lejeaftalen, der går ud over dette, er netop ikke fastsat i loven. Den oprindeligt aftalte leje forbliver således gyldig, selvom den midlertidigt ikke kunne håndhæves.
Desuden understregede retten, at oplysningspligten udelukkende har til formål at beskytte den pågældende lejer, der indgår lejekontrakten. Senere lejere berøres ikke af en pligtforsømmelse i det tidligere lejeforhold. Hvis man lod overtrædelsen få konsekvenser for det efterfølgende lejeforhold, ville udlejeren være nødsaget til at nedsætte lejen permanent, selvom loven udtrykkeligt tillader ham at indhente de manglende oplysninger og dermed ophæve sanktionen.
Hvad betyder det for de berørte?
Dommen styrker udlejernes position, når de henviser til en højere tidligere leje. Nye lejere kan ikke argumentere med, at udlejeren har forsømt sine oplysningspligter i det tidligere lejeforhold. Det afgørende er fortsat, om moderniseringsforanstaltningerne rent faktisk er blevet gennemført.
Da landsretten endnu ikke havde truffet nogen afgørelse herom, henviste Forbundsdomstolen sagen til yderligere undersøgelse. Det skal altså først undersøges, om den aftalte leje i sidste ende var tilladt.
Lejere eller udlejere, der har spørgsmål om lejeprisbegrænsningen, den tidligere leje eller oplysningspligten, bør søge juridisk rådgivning, da de juridiske sammenhænge er komplekse og altid afhænger af den konkrete sag.
BGH, dom af 1. juli 2026, sagsnummer VIII ZR 125/23
Kilde: Haufe: Ejendomme
Denne artikel er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
