Cuando los inquilinos compran su vivienda porque ejercen un derecho de tanteo previsto por la ley, surge una cuestión importante: ¿se les puede obligar a asumir ellos solos la totalidad de la comisión del agente inmobiliario? Precisamente sobre esto deliberará el Tribunal Federal Supremo el 19 de noviembre de 2026 en dos procedimientos (n.º de expediente I ZR 116/26 e I ZR 117/26).
¿De qué se trata?
En ambos casos, una agencia inmobiliaria había ayudado a una sociedad de vivienda a adquirir un edificio de viviendas. En el contrato de compraventa entre la agencia inmobiliaria y la sociedad de vivienda se estipulaba que la compradora pagaría íntegramente la comisión de intermediación y que esta obligación se transferiría al inquilino correspondiente en caso de que este ejerciera su derecho de tanteo.
Varios inquilinos ejercieron su derecho legal de tanteo y compraron sus viviendas. Posteriormente, la agencia inmobiliaria les exigió el pago de la comisión íntegra. Los inquilinos se negaron y alegaron el principio legal de reparto a partes iguales.
¿En qué consiste el principio de división por la mitad?
Desde 2020, los artículos 656c y 656d del Código Civil establecen que, en la compra de un piso o una vivienda unifamiliar, la comisión del agente inmobiliario debe repartirse a partes iguales entre el comprador y el vendedor, siempre que ambas partes estén obligadas a pagarla. Un acuerdo que obligue únicamente al comprador a abonar el importe íntegro carece, en principio, de validez. Esta protección se aplica, sobre todo, a los consumidores.
¿Qué han resuelto las instancias anteriores?
El Tribunal Regional de Berlín dio inicialmente la razón a la agencia inmobiliaria y condenó a los inquilinos al pago. El Tribunal Superior de Berlín, en calidad de tribunal de apelación, consideró lo contrario y desestimó las demandas. Argumentó que la cláusula del contrato de compraventa original, que impone al inquilino la totalidad de la comisión, contradice los principios de la norma legal de reparto a partes iguales. Para todas las partes implicadas era evidente desde el principio que los inquilinos con derecho de tanteo eran consumidores y que, según la legislación vigente, no se les puede imponer de forma válida la obligación de pagar la totalidad de la comisión. Por lo tanto, dicha cláusula debe calificarse como una comisión inusualmente elevada y no tiene carácter vinculante.
¿Qué queda pendiente?
El Tribunal Superior Regional dejó expresamente sin resolver si los artículos 656c y 656d del Código Civil alemán (BGB) son de aplicación directa o por analogía en este caso. Esta cuestión de principio deberá ser resuelta ahora por el Tribunal Federal Supremo.
¿Por qué es importante esto para los inquilinos y los compradores de viviendas?
La sentencia tendrá una gran relevancia práctica. En grandes ciudades como Berlín, Hamburgo o Múnich se venden con frecuencia edificios de viviendas, y los inquilinos suelen ejercer su derecho de tanteo. El hecho de que deban pagar la comisión completa del agente inmobiliario o solo la mitad supone, con precios de los inmuebles de seis cifras, una diferencia que rápidamente asciende a varios miles de euros.
Los inquilinos que hayan ejercido su derecho de tanteo o tengan previsto hacerlo y se enfrenten a una reclamación de comisión deberían esperar a la resolución del Tribunal Federal Supremo y solicitar asesoramiento jurídico. La resolución del tribunal está prevista para el 19 de noviembre de 2026.
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