Quien vive en un piso en propiedad y desea instalar un sistema de aire acondicionado se enfrenta a menudo a un problema: la instalación de un aparato de aire acondicionado de tipo «split» requiere perforar la fachada exterior y, por lo tanto, intervenir en la propiedad común. Sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, esto no es posible. Pero, ¿qué ocurre si la comunidad deniega el consentimiento? El Tribunal Federal Supremo ha aclarado ahora que, en determinadas circunstancias, los propietarios de viviendas tienen derecho legal a obtener dicha autorización.
El caso: unos propietarios berlineses solicitan una autorización
Una pareja de propietarios de Berlín solicitó, en una junta de propietarios, autorización para instalar un aparato de aire acondicionado split en el balcón. La solicitud fue rechazada por falta de mayoría. A raíz de ello, los propietarios interpusieron lo que se conoce como «demanda de sustitución de acuerdo», mediante la cual un tribunal puede sustituir el acuerdo denegado por la comunidad. El Juzgado de Primera Instancia desestimó inicialmente la demanda, pero el Tribunal Regional dio la razón a los demandantes y concedió la autorización, sujeta a una serie de condiciones relativas a la instalación y el uso. El Tribunal Federal de Justicia confirmó esta resolución.
Marco jurídico: ¿Cuándo existe un derecho?
Según la Ley de Propiedad Horizontal, la instalación de un aparato de aire acondicionado que implique una perforación en la fachada se considera una modificación constructiva que requiere una resolución de la comunidad de propietarios. Los propietarios tienen derecho a obtener la autorización siempre que la medida no suponga para los demás propietarios una molestia que exceda lo inevitable para una convivencia ordenada. Las medidas privilegiadas, como la instalación de accesos sin barreras o de puntos de recarga para vehículos eléctricos, se rigen por una normativa especial. Un aparato de aire acondicionado no entra dentro de esta categoría, pero, no obstante, puede estar sujeto a autorización y ser objeto de una solicitud.
La temida contaminación acústica no basta como motivo de denegación
En este caso, la comunidad se había basado principalmente en los posibles ruidos derivados del funcionamiento del aparato. El Tribunal Federal Supremo (BGH) rechazó claramente este argumento. Las meras temencias de emisiones de ruido no constituyen un perjuicio que justifique una denegación. Por lo tanto, solo se puede denegar la autorización si ya se sabe de antemano que se producirán molestias inaceptables. En el caso concreto, el aparato estaba homologado para el mercado alemán y era capaz de cumplir los valores límite establecidos en la Guía Técnica para la Protección contra el Ruido. Además, la ubicación prevista para su instalación se encontraba a varios metros de la ventana del dormitorio más cercano.
¿Qué ocurre si, a pesar de todo, más adelante se producen molestias por ruido?
El Tribunal Federal Supremo alemán (BGH) subrayó que hay que distinguir entre la autorización de la instalación y las posteriores reclamaciones de cesación por molestias acústicas reales. En caso de que el aparato genere ruidos inaceptables durante su funcionamiento, los propietarios afectados pueden exigir su cese en virtud de la Ley de Propiedad Horizontal o del Código Civil. Sin embargo, por regla general, esto no dará lugar a la paralización total del funcionamiento, sino más bien a restricciones temporales de uso. La comunidad también puede establecer tales disposiciones en el reglamento de la comunidad.
¿Qué significa esto en la práctica?
Los propietarios a los que la comunidad deniegue la instalación de un sistema de aire acondicionado no deberían aceptar esta decisión sin más. Si se dan las condiciones adecuadas, existe un derecho exigible a obtener la autorización. Quien se encuentre en una situación de este tipo debería hacer que se compruebe si la denegación concreta tiene fundamento jurídico. En caso de duda, conviene solicitar asesoramiento jurídico antes de iniciar procedimientos judiciales costosos y que requieren mucho tiempo.
Tribunal Federal Supremo (BGH), sentencia de 17 de julio de 2026, n.º de expediente V ZR 162/25
Fuente: Haufe: Inmobiliaria
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