Tribunal Federal de Justicia: Los administradores que, al mismo tiempo, actúan como intermediarios en la venta de viviendas no tienen derecho a percibir comisiones

Las empre­sas de admi­nis­tra­ción de fin­cas que tam­bién ejer­cen como agen­tes inmo­bi­lia­ri­os pier­den su der­echo a per­ci­bir comi­sio­nes. Así lo ha acla­ra­do el Tri­bu­nal Fede­ral de Jus­ti­cia en una sen­ten­cia de 21 de mayo de 2026 (BGH, n.º de expe­di­en­te I ZR 224/25). La reso­lu­ción no solo se refie­re a las comi­sio­nes que pagan los inqui­li­nos, sino tam­bién, de for­ma expre­sa, a aquellas que los arrend­ado­res abo­nan al administrador.

¿Qué había pasado?

Una pro­pie­ta­ria había cedi­do unas 129 vivi­en­das a una socie­dad gesto­ra. En el cont­ra­to de gestión se acor­dó que la gesto­ra tam­bién se encar­ga­ría de bus­car nue­vos inqui­li­nos y que, por cada nue­vo alqui­ler, reci­bi­ría una comi­sión equi­va­len­te a dos meses de alqui­ler sin gas­tos, con un lími­te máxi­mo de 10.000 euros al año. En tres años se alqui­la­ron 13 vivi­en­das nue­vas, y la pro­pie­ta­ria pagó un total de unos 16 800 euros en con­cep­to de comi­sio­nes. Al fina­li­zar el cont­ra­to, exi­gió la devo­lu­ción de ese dinero.

Mien­tras que el Tri­bu­nal Regio­nal de Kre­feld (sen­ten­cia de 22 de mayo de 2024, n.º de expe­di­en­te 7 O 15/24) dese­stimó la recla­mación de devo­lu­ción, el Tri­bu­nal Supe­ri­or Regio­nal de Düs­sel­dorf (sen­ten­cia de 24 de octub­re de 2025, n.º de expe­di­en­te 7 U 101/24) y, final­men­te, el Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo die­ron la razón a la propietaria.

El fundamento jurídico

La ley apli­ca­ble es la Ley de Inter­me­dia­ción Inmo­bi­lia­ria, cono­ci­da como WoVer­mittG. El artí­cu­lo 2, apar­ta­do 2, frase 1, n.º 2, de esta ley excluye el der­echo a per­ci­bir una comi­sión cuan­do el inter­me­dia­rio inmo­bi­lia­rio es, al mis­mo tiem­po, el admi­nis­tra­dor de la vivi­en­da. Has­ta la sen­ten­cia del Tri­bu­nal Fede­ral de Jus­ti­cia (BGH), exis­tía con­tro­ver­sia sob­re si esta pro­hi­bición se apli­ca­ba úni­ca­men­te a los inqui­li­nos o tam­bién a los arrendadores.

El Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo ale­mán (BGH) se ha pro­nun­cia­do aho­ra de for­ma ine­quí­vo­ca: dado que la nor­ma no se refie­re expre­sa­men­te al con­cep­to de «per­so­na que bus­ca vivi­en­da», su alcan­ce es deli­be­rad­amen­te más amplio. El tri­bu­nal jus­ti­fi­ca esto argu­men­tan­do que, des­de un pun­to de vis­ta econó­mi­co, un arrend­ador pod­ría reper­cut­ir los gas­tos de comi­sión al arren­da­ta­rio a tra­vés del impor­te del alqui­ler. De este modo, el arren­da­ta­rio aca­ba­ría asu­mi­en­do indi­rec­ta­men­te la comi­sión, algo que el legis­la­dor pre­ci­sa­men­te que­ría evitar.

¿Qué significa esto en la práctica?

Las con­se­cuen­ci­as son con­sider­a­bles para las empre­sas de admi­nis­tra­ción de fin­cas que has­ta aho­ra han per­ci­bi­do comi­sio­nes por la inter­me­dia­ción en el alqui­ler de vivi­en­das de su car­te­ra. Las comi­sio­nes ya pagadas pue­den recla­mar­se con carác­ter retroac­tivo den­tro del pla­zo de pre­scrip­ción legal. Este pla­zo es de tres años, con­ta­dos a par­tir del final del año en el que sur­gió el der­echo y el arrend­ador tuvo o pudo haber teni­do cono­ci­mi­en­to del mismo.

En el caso de gran­des car­te­r­as con nue­vos cont­ra­tos de alqui­ler peri­ód­icos, pue­den sur­gir rápi­da­men­te impor­tes de devo­lu­ción de cin­co o seis cifras.

Excepción: administradores de comunidades de propietarios

Según la juris­pru­den­cia rei­terada del Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo (BGH), qui­en se dedi­que exclu­si­v­a­men­te a la gestión de los ele­ment­os comu­nes de una comu­ni­dad de pro­pie­ta­ri­os no se con­side­ra admi­nis­tra­dor de las vivi­en­das indi­vi­dua­les. En prin­ci­pio, estos admi­nis­tra­do­res de comu­ni­d­a­des de pro­pie­ta­ri­os pue­den seguir cobran­do una comi­sión por la inter­me­dia­ción en la ven­ta de vivi­en­das en su com­ple­jo. No obstan­te, tam­bién en este caso son deter­mi­nan­tes los acuer­dos con­trac­tua­les con­cre­tos de cada caso.

Cuidado con los intentos de eludir las normas

Qui­en intente elu­dir la pro­hi­bición de las comi­sio­nes aumen­tan­do la remu­n­era­ción cor­ri­en­te del admi­nis­tra­dor o exter­na­liz­an­do la activ­i­dad de inter­me­dia­ción a una fili­al, cae­rá, según el Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo, en la sigu­i­en­te tram­pa. La ley se apli­ca expre­sa­men­te tam­bién a las socie­da­des con vín­cu­los econó­mi­cos, y los acuer­dos de comi­sio­nes encu­bier­tos care­cen de vali­dez en su conjunto.

Medidas que deben adoptar los administradores y los propietarios

Es urgen­te revi­sar los cont­ra­tos de admi­nis­tra­ción vigen­tes que con­ten­gan clá­u­su­las de comi­sión por nue­vos alqui­le­res y, en su caso, ren­ego­ciar­los. Para ello hay que actu­ar con tac­to, ya que abor­dar abier­ta­men­te el tema con los pro­pie­ta­ri­os pue­de hacer que estos se den cuen­ta por pri­me­ra vez de posi­bles recla­macio­nes de devo­lu­ción. Qui­en desee ir sob­re segu­ro en este asun­to debe­ría recurr­ir al ase­so­r­ami­en­to de un abogado.