BGH: Ingen ret til provision for ejendomsadministratorer, der samtidig formidler lejligheder

Ejen­doms­ad­mi­nis­tra­ti­ons­sels­ka­ber, der samt­idig fun­ge­rer som ejen­domsmæg­le­re, mis­ter deres ret til pro­vi­si­on. Det­te har For­bunds­dom­s­to­len præcis­e­ret i en dom af 21. maj 2026 (BGH, sag nr. I ZR 224/25). Afgø­rel­sen vedrø­rer ikke kun pro­vi­sio­ner, som leje­re beta­ler, men udtrykke­ligt også dem, som udle­je­re beta­ler til ejendomsadministratoren.

Hvad var der sket?

En ejer hav­de over­dra­get omkring 129 boli­ger til et admi­nis­tra­ti­ons­sels­kab. I admi­nis­tra­ti­ons­af­ta­len var det aftalt, at admi­nis­tra­ti­ons­sels­ka­bet også skul­le fin­de nye leje­re og for hver nyud­le­j­ning mod­ta­ge en pro­vi­si­on på to måne­ders leje ekskl. omkost­nin­ger, dog med et loft på 10.000 euro om året. I løbet af tre år blev 13 lej­lig­he­der genud­le­jet, og eje­ren betal­te i alt omkring 16.800 euro i pro­vi­si­on. Da kon­trak­ten udløb, kræ­ve­de hun pen­gene tilbage.

Mens Land­ge­richt Kre­feld (dom af 22. maj 2024, sag nr. 7 O 15/24) end­nu afvis­te kra­vet om til­b­a­ge­be­ta­ling, gav OLG Düs­sel­dorf (dom af 24. okto­ber 2025, sagsnr. 7 U 101/24) og til sidst For­bunds­dom­s­to­len (BGH) eje­ren medhold.

Det juridiske grundlag

Det afgø­ren­de er loven om bolig­for­midling, kort sagt WoVer­mittG. § 2, stk. 2, sæt­ning 1, nr. 2, i den­ne lov ude­luk­ker krav på pro­vi­si­on, hvis bolig­for­mid­le­ren samt­idig er boli­gad­mi­nis­tra­tor. Indtil afgø­rel­sen fra For­bunds­dom­s­to­len (BGH) var det omstridt, om det­te for­bud kun gjaldt over for leje­re eller også over for udlejere.

For­bunds­dom­s­to­len har nu taget klart stil­ling: Da bestem­mel­sen ikke udtrykke­ligt tager udgangs­punkt i begre­bet »boligs­ø­gen­de«, er den bevid­st for­mu­ler­et bredt. Ret­ten begrunde­rer det­te med, at en udle­jer øko­no­misk set kun­ne vide­re­sen­de pro­vi­si­ons­om­kost­nin­ger­ne til leje­ren via lejen. Der­med ville leje­ren indi­rek­te alli­ge­vel kom­me til at afhol­de pro­vi­sio­nen, hvil­ket lov­gi­ve­ren netop øns­ke­de at forhindre.

Hvad betyder det i praksis?

For ejen­doms­ad­mi­nis­tra­ti­ons­sels­ka­ber, der hid­til har mod­ta­get pro­vi­si­on for for­midling af lej­lig­he­der fra deres bolig­be­stand, er kon­sek­vens­er­ne bety­de­li­ge. Aller­e­de udbe­tal­te pro­vi­sio­ner kan kræ­ves til­b­a­ge­be­talt, og det med til­b­a­ge­vir­ken­de kraft inden for den lov­be­stem­te foræl­del­ses­frist. Den­ne udgør tre år, reg­net fra udgan­gen af det år, hvor kra­vet ops­tod, og hvor udle­je­ren hav­de eller bur­de have haft kends­kab hertil.

Ved store bolig­be­stan­de med regel­mæs­si­ge genud­le­j­nin­ger kan der hur­tigt ops­tå til­b­a­ge­be­ta­lings­beløb i fem- eller sek­scif­ret størrelse.

Undtagelse: WEG-administrator

Iføl­ge fast rets­praks­is fra For­bunds­dom­s­to­len (BGH) betrag­tes en per­son, der ude­luk­ken­de for­val­ter fæl­les­are­a­ler­ne i et ejer­le­j­lig­heds­sels­kab, ikke som admi­nis­tra­tor for de enkel­te lej­lig­he­der. Sådan­ne WEG-admi­nis­tra­to­rer må i prin­cip­pet fort­sat kræ­ve pro­vi­si­on for for­midling af ejer­le­j­lig­he­der i deres bolig­kom­pl­eks. Afgø­ren­de er dog også her de nøjag­ti­ge kon­trakt­mæs­si­ge afta­ler i det enkel­te tilfælde.

Pas på forsøg på at omgå reglerne

Iføl­ge BGH løber man ind i den næs­te fæl­de, hvis man for­sø­ger at omgå for­bud­det mod pro­vi­si­on ved at for­hø­je det løben­de admi­nis­tra­ti­ons­ho­no­rar eller ved at udli­ci­te­re mæg­ler­virksom­he­den til et dat­ter­sels­kab. Loven omfat­ter udtrykke­ligt også øko­no­misk for­bund­ne sels­ka­ber, og skjul­te pro­vi­si­ons­af­ta­ler er gener­elt ugyldige.

Hvad forvaltere og ejere bør gøre

Eksis­ter­en­de for­valt­ningsaf­ta­ler med pro­vi­si­ons­klau­su­ler for nye leje­mål bør hur­tigst muligt gen­nem­gås og om nød­ven­digt gen­for­hand­les. Her kræ­ves der takt og føl­som­hed, da en åben drøf­tel­se af emnet med udle­jer­ne først kan gøre dem opmærk­som­me på even­tu­el­le krav om til­b­a­ge­be­ta­ling. Hvis man øns­ker at være på den sik­re side, bør man søge juri­disk rådgivning.