Forbundsdomstolen (BGH): Ejerlejlighedsejere har ret til aircondition på altanen

Hvis man bor i en ejer­le­j­lig­hed og øns­ker at få instal­ler­et et kli­ma­an­læg, står man ofte over for et pro­blem: Instal­la­tio­nen af et såkaldt split-kli­ma­an­læg kræ­ver, at der bores hul i yder­fa­ca­den, og der­med et indgreb i fæl­les­area­let. Det kan ikke lade sig gøre uden sam­tykke fra ejer­fo­ren­in­gen. Men hvad nu, hvis ejer­fo­ren­in­gen næg­ter at give til­la­del­se? For­bunds­dom­s­to­len har nu præcis­e­ret, at ejer­le­j­lig­hed­se­je­re under vis­se forud­sæt­nin­ger har en juri­disk ret til at få tilladelsen.

Sagen: Ejere i Berlin sagsøger for at opnå tilladelse

Et ejer­par i Ber­lin ansøg­te på et ejer­for­sam­lings­mø­de om til­la­del­se til at instal­le­re et split-kli­ma­an­læg på alta­nen. Ansøgn­in­gen blev for­kas­tet, da der ikke var fler­tal for den. Her­ef­ter anlag­de ejer­ne en såkaldt sags­an­læg om erstat­ning af bes­lut­ning, hvor­ved en dom­stol kan træf­fe den bes­lut­ning, som ejer­fo­ren­in­gen har afvist. Byret­ten afvis­te i førs­te omgang sags­an­læg­get, men lands­ret­ten gav sags­ø­ger­ne med­hold og udsted­te til­la­del­sen på vis­se beting­el­ser vedrø­ren­de udfø­rel­se og brug. For­bunds­dom­s­to­len (BGH) bekræf­te­de den­ne afgørelse.

Juridisk baggrund: Hvornår har man ret til erstatning?

I hen­hold til loven om ejer­le­j­lig­he­der betrag­tes instal­la­ti­on af et kli­ma­an­læg med gen­nem­føring i faca­den som en byg­nings­mæs­sig ænd­ring, der kræ­ver en bes­lut­ning fra ejer­fo­ren­in­gen. Eje­re har ret til til­la­del­se, hvis de øvri­ge eje­re ikke ved for­an­stalt­nin­gen fors­tyr­res ud over det, der er uund­gåe­ligt i et ordent­ligt sam­liv. Sær­li­ge for­an­stalt­nin­ger, såsom instal­la­ti­on af bar­rie­re­fri adgan­ge eller oplad­nings­mu­lig­he­der til elb­i­ler, fal­der ind under en sær­s­kilt bestem­mel­se. Et kli­ma­an­læg hører ikke her­til, men kan alli­ge­vel være til­la­del­se­sp­lig­tigt og kræ­ve godkendelse.

Frygt for støjgener er ikke tilstrækkelig grund til afslag

I den­ne sag hav­de beboer­ne især hen­vist til mulig støj fra drif­ten af appa­ra­tet. Det afvis­te For­bunds­dom­s­to­len klart. Blot fryg­te­de stø­j­ge­ner udgør ikke en ulem­pe, der beret­ti­ger et afs­lag. Kun hvis det på for­hånd står fast, at der vil ops­tå uri­me­li­ge fors­tyr­rel­ser, kan til­la­del­sen der­for næg­tes. I den kon­kre­te sag var appa­ra­tet god­kendt til det tyske mark­ed og i stand til at over­hol­de græn­se­vær­dier­ne i de teknis­ke ret­ningslin­jer for bes­kyt­tel­se mod støj. Desu­den var den plan­lag­te mon­te­rings­pla­ce­ring fle­re meter væk fra det nær­mes­te soveværelsesvindue.

Hvad gælder der, hvis der alligevel opstår støj senere?

For­bunds­dom­s­to­len underst­re­ge­de, at god­ken­dels­en af instal­la­tio­nen og sene­re krav om afh­jæl­p­ning på grund af fak­tisk stø­j­ge­ner skal hol­des adskilt fra hin­an­den. Skul­le appa­ra­tet under drift forår­sa­ge uac­cep­ta­bel støj, kan de berør­te eje­re på grund­lag af loven om ejer­le­j­lig­he­der eller den civi­le lov­bog kræ­ve, at bru­gen ophø­rer. Som regel vil det­te dog ikke føre til en fulds­tæn­dig ned­lu­k­ning, men sna­re­re til tids­mæs­si­ge begræns­nin­ger i bru­gen. Ejer­fo­ren­in­gen kan også fast­sæt­te sådan­ne bestem­mel­ser i husordenen.

Hvad betyder det i praksis?

Eje­re, der af ejer­fo­ren­in­gen får afs­lag på at instal­le­re et kli­ma­an­læg, bør ikke blot fin­de sig i den­ne bes­lut­ning. Under de ret­te forud­sæt­nin­ger eksis­te­rer der en hånd­hæ­ve­lig ret til at få til­la­del­sen. Den, der befin­der sig i en sådan situa­ti­on, bør få under­søgt, om det kon­kre­te afs­lag er juri­disk hold­bart. I tvivl­stil­fæl­de kan det beta­le sig at søge juri­disk råd­giv­ning, inden der ind­le­des dyre og tids­kræ­ven­de retssager.

BGH, dom af 17. juli 2026, sag nr. V ZR 162/25