Impuesto sobre bienes inmuebles de Hesse: un tribunal pone en duda su constitucionalidad en el caso de las grandes propiedades situadas en zonas no urbanizadas

El Tri­bu­nal Fis­cal de Hes­se ha expres­ado seri­as dudas sob­re si el modelo de impues­to sob­re bie­nes inm­ueb­les de Hes­se es com­pa­ti­ble con la Con­sti­tu­ción en el caso de deter­mi­na­dos ter­renos situa­dos en zonas no urba­nizadas según la nor­ma­ti­va urbaní­sti­ca. El motivo fue un liti­gio sob­re el impues­to sob­re bie­nes inm­ueb­les de un ter­re­no arrend­ado en el que se explo­ta un cam­po de golf.

¿En qué consiste el modelo del factor de superficie de Hesse?

Tras la refor­ma del impues­to sob­re bie­nes inm­ueb­les, los estados federa­dos tie­nen la posi­bil­idad de intro­du­cir sus pro­pi­os modelos de valora­ción. Hes­se se ha decan­ta­do por el deno­mi­na­do «modelo del fac­tor de super­fi­cie». Este modelo vin­cu­la el impues­to direc­ta­men­te a la super­fi­cie del ter­re­no y al valor catas­tral de refe­ren­cia, pero, en opi­nión de la admi­nis­tra­ción tri­bu­t­a­ria, es, en prin­ci­pio, inde­pen­di­en­te del valor. Según este modelo, no debe­ría ser posi­ble demo­strar que el valor real del ter­re­no es inferior.

Para los ter­renos situa­dos en zonas peri­fé­ri­cas —es decir, ter­renos que se encuen­tran fuera de los núcle­os urba­nos y cuyo uso está suje­to a rest­ric­cio­nes según la nor­ma­ti­va urbaní­sti­ca—, la Ley del Impues­to sob­re Bie­nes Inm­ueb­les de Hes­se estable­ce una nor­ma espe­cial: en lugar del valor catas­tral de refe­ren­cia com­ple­to, solo se apli­ca el 10 % del valor catas­tral de refe­ren­cia medio. El motivo es que estas super­fi­ci­es se bene­fi­ci­an menos de las infraes­truc­tu­ras muni­ci­pa­les, como car­re­te­r­as, alcant­a­ril­la­do o zonas de apar­ca­mi­en­to, que los ter­renos situa­dos en zonas urbanizadas.

¿Qué ha dictaminado el Tribunal Fiscal?

El Tri­bu­nal Fis­cal de Hes­se con­side­ra que exis­ten seri­as dudas sob­re si las dis­po­si­cio­nes cor­re­spon­dien­tes del artí­cu­lo 7, apar­ta­do 2, de la Ley del Impues­to sob­re Bie­nes Inm­ueb­les de Hes­se son com­pa­ti­bles con el prin­ci­pio gene­ral de igu­aldad reco­gi­do en el artí­cu­lo 3, apar­ta­do 1, de la Ley Fun­da­men­tal y con la garan­tía de la pro­pie­dad reco­gi­da en el artí­cu­lo 14, apar­ta­do 1, de la Ley Fun­da­men­tal. El tri­bu­nal con­ce­dió a la pro­pie­ta­ria del inm­ueb­le, en el mar­co de las medi­das caut­el­a­res, una sus­pen­sión par­cial de la eje­cu­ción del impor­te del impues­to sob­re bie­nes inm­ueb­les a fecha de 1 de ene­ro de 2022. Esto signi­fi­ca que la pro­pie­ta­ria no tiene que pagar, por el momen­to, la par­te con­tro­vert­ida del impues­to sob­re bie­nes inm­ueb­les has­ta que se acla­re el asun­to en su fondo.

Según el tri­bu­nal, el pro­ble­ma radi­ca en que, en el caso de super­fi­ci­es exte­rio­res muy exten­sas —como cam­pos de golf, instal­a­cio­nes de ocio o explot­acio­nes agrí­co­las con gran­des exten­sio­nes—, el cál­cu­lo line­al basa­do en la super­fi­cie del ter­re­no pue­de dar lugar a una car­ga fis­cal des­pro­por­cio­na­da­men­te ele­va­da. Al mis­mo tiem­po, los pro­pie­ta­ri­os de estas super­fi­ci­es ape­n­as pue­den aumen­tar la inten­si­dad de uso, ya que la legis­la­ción urbaní­sti­ca estable­ce lími­tes est­ric­tos en las zonas no urba­nizadas. Una edi­fi­ca­ción más inten­sa, que pod­ría jus­ti­fi­car una mayor car­ga fis­cal, sim­ple­men­te no es legal­men­te posi­ble en esos lugares.

No existe ninguna disposición para casos de especial dificultad

El Tri­bu­nal Fis­cal con­side­ra espe­cial­men­te crí­ti­co que el modelo de Hes­se no con­temp­le ni una esca­la pro­gre­si­va para super­fi­ci­es espe­cial­men­te gran­des ni una dis­po­si­ción para casos de espe­cial difi­cul­tad en el caso de ter­renos atí­pi­cos. Sin una dis­po­si­ción de este tipo, en deter­mi­na­das cir­cuns­tanci­as se cor­re­ría el ries­go de una tri­buta­ción exce­si­va, lo cual no sería jus­ti­fi­ca­ble des­de el pun­to de vis­ta constitucional.

No obstan­te, el tri­bu­nal tam­bién señaló que se tra­ta de un gru­po de casos de alcan­ce limi­ta­do, que pro­ba­blem­en­te no ten­ga reper­cu­sio­nes signi­fi­ca­tiv­as en los ingre­sos fis­ca­les de los municipios.

¿Qué significa esto para las personas afectadas?

Quie­nes en Hes­se sean pro­pie­ta­ri­os de un ter­re­no de gran exten­sión en zona rural, por ejem­plo, con un cam­ping, un cam­po de golf o una instal­a­ción simi­lar, debe­rí­an hacer que se revi­sen minu­cio­sa­men­te sus pro­pi­as liqui­da­cio­nes del impues­to sob­re bie­nes inm­ueb­les. El Tri­bu­nal Fis­cal ha admit­i­do expre­sa­men­te el recur­so ante el Tri­bu­nal Fede­ral Fis­cal por su importancia de prin­ci­pio, por lo que cabe espe­rar una aclar­a­ción por par­te del máxi­mo tribunal.

Los pro­pie­ta­ri­os afec­ta­dos debe­rí­an soli­ci­tar ase­so­r­ami­en­to juríd­ico o fis­cal para eva­luar, en cada caso con­cre­to, si con­vie­ne pre­sen­tar un recur­so o una soli­ci­tud de sus­pen­sión de la ejecución.

Tri­bu­nal Fis­cal de Hes­se, reso­lu­ción de 21 de mayo de 2026, núme­ro de expe­di­en­te 3 V 1420/24