Quien compre una vivienda y contrate a un agente inmobiliario que, al mismo tiempo, también trabaje para el vendedor, quizá conozca el principio de la reparto de comisiones al 50 %: Desde 2020, el artículo 656c del Código Civil alemán (BGB) establece que el comprador y el vendedor deben repartirse a partes iguales la comisión del agente inmobiliario cuando este trabaje para ambas partes. No obstante, esta norma solo se aplica a la compra de un piso o de una Vivienda unifamiliar. El Tribunal Federal Supremo ha aclarado ahora cuándo se puede hablar exactamente de una vivienda unifamiliar de este tipo y cuándo no.
El caso: vivienda bifamiliar, pero con planes de uso propio
Un agente inmobiliario había intermediado en la venta de un inmueble a un comprador, que se anunciaba como una vivienda bifamiliar alquilada. En el momento de la formalización de la compraventa, ambas viviendas estaban alquiladas a inquilinos distintos. Además, en la escritura pública de compraventa, el inmueble se describía expresamente como una vivienda bifamiliar.
El comprador no se lo comunicó al agente inmobiliario hasta que una vez formalizado el contrato de intermediación alegando que, en realidad, quería utilizar el inmueble para su propio uso residencial. Consideraba que el acuerdo de comisión era nulo porque no se había respetado el principio de reparto a partes iguales previsto en el artículo 656c del Código Civil alemán (BGB). Por lo tanto, la comisión del agente inmobiliario no debería haber corrido íntegramente a su cargo. El Tribunal Regional de Berlín dio la razón al agente inmobiliario, y el Tribunal Superior de Berlín confirmó la sentencia.
La resolución del Tribunal Federal de Justicia
El Tribunal Federal Supremo desestimó el recurso de casación del comprador el 16 de julio de 2026 (n.º de expediente I ZR 111/25). El derecho a la comisión del agente inmobiliario es válido. El tribunal justificó esta decisión alegando que la norma relativa al reparto de la comisión a partes iguales solo es aplicable si el inmueble puede clasificarse objetivamente como vivienda unifamiliar.
En este sentido, lo decisivo es el momento en que se produce el Celebración del contrato. Lo determinante es si, según sus características reales, el inmueble se destina de forma predominante a fines residenciales de los socios de un solo hogar sirve. En el presente caso, eso no se daba: el edificio contaba con dos viviendas equivalentes, ninguna de las cuales tenía una importancia menor que la otra.
Si las características del inmueble no indican claramente que se trate de una vivienda unifamiliar, según el Tribunal Federal de Justicia (BGH), corresponde al comprador comunicar al agente inmobiliario el uso que desea darle a más tardar en el momento de la formalización del contrato comunicarlo. Quien lo haga después de ese momento, ya no podrá acogerse al principio de reparto a partes iguales. En principio, las circunstancias posteriores no pueden anular con carácter retroactivo la validez de un contrato ya celebrado.
¿Qué significa esto en la práctica?
Para los compradores de inmuebles, esta sentencia constituye una importante guía. Quien desee adquirir una vivienda que, desde el punto de vista formal, se considere o se anuncie como vivienda bifamiliar, pero que en realidad esté destinada al uso propio, debería tener en cuenta este fin de uso ya antes de la formalización del contrato de intermediación o en el momento de la misma Comunicarlo claramente. Solo así podrá aplicarse la protección legal relativa al reparto a partes iguales de la comisión.
- En el caso de viviendas unifamiliares que no den lugar a dudas, la comisión se divide automáticamente a partes iguales.
- En el caso de edificios de viviendas o inmuebles con varias unidades equivalentes, el comprador debe comunicar a tiempo que las necesita para uso propio.
- Quien no lo haga, en caso de duda, deberá asumir por sí solo el importe total de la comisión acordada.
En algunos casos concretos, puede resultar difícil distinguir entre una vivienda unifamiliar con apartamento independiente y una vivienda bifamiliar. Si tiene dudas, le recomendamos que solicite asesoramiento jurídico antes de firmar un contrato con una agencia inmobiliaria.
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