Quien deba pagar impuestos por un terreno heredado tiene la posibilidad de declarar un valor inferior al determinado por la Agencia Tributaria. El requisito es un informe pericial que acredite ese valor de mercado inferior. Pero, ¿qué ocurre si la Agencia Tributaria o el tribunal simplemente hacen caso omiso del informe porque el terreno se vendió posteriormente a un precio más alto? El Tribunal Federal de Hacienda ha establecido límites claros al respecto en su resolución de 4 de agosto de 2026 (n.º de expediente II B 87/25).
¿Qué había pasado?
Un heredero había heredado dos solares de uso mixto, cuyo propietario había fallecido en mayo de 2020. Encargó la tasación de los solares a un perito designado y jurado por las autoridades públicas. Este determinó unos valores para ambos inmuebles de 210 000 euros y 305 000 euros. La Agencia Tributaria, por su parte, fijó unos valores de referencia considerablemente más elevados, de unos 291 000 euros y 405 000 euros, y no tuvo en cuenta los informes periciales.
El quid de la cuestión: el heredero vendió los terrenos en febrero de 2021 por un total de 900 000 euros, es decir, a un precio considerablemente superior a los valores estimados en los informes periciales. Tanto la Agencia Tributaria como el Tribunal Fiscal de Düsseldorf (sentencia de 27 de noviembre de 2025) consideraron que esto constituía un motivo para rechazar íntegramente los informes periciales. Para el tribunal, el asunto quedó así zanjado.
El Tribunal Federal de Hacienda (BFH) se opone a este procedimiento
El Tribunal Federal de Hacienda admitió el recurso de casación y señaló que la actuación del Tribunal Fiscal adolecía de vicios de procedimiento. Un tribunal no puede rechazar de forma generalizada un informe pericial válido solo porque el precio de compra posterior haya resultado ser más elevado. En su lugar, el tribunal debe examinar el contenido del informe y justificar concretamente por qué determinados criterios de valoración del perito no resultan convincentes.
En el presente caso, el perito había tenido en cuenta unos costes por defectos y de rehabilitación de 20 500 euros y 80 500 euros, respectivamente. El Tribunal Fiscal no abordó en absoluto estas partidas concretas. El Tribunal Federal Fiscal (BFH) lo criticó expresamente.
¿Cuál es la situación jurídica?
Según la Ley de valoración, un heredero puede demostrar que el valor normal de un inmueble es inferior si el valor determinado según los procedimientos legales de valoración resulta excesivo. En principio, puede aportar esta prueba mediante un informe pericial. Se debe dar curso al informe pericial si resulta plausible y cumple con las normas de valoración aplicables.
Es importante tener en cuenta lo siguiente: según el texto claro de la ley, un precio de compra posterior puede servir como prueba de un valor de mercado inferior, pero solo en un sentido. Un precio de compra más elevado no puede utilizarse para revisar al alza el valor del inmueble a efectos del impuesto de sucesiones. La normativa legal protege al contribuyente, no a la Agencia Tributaria.
¿Qué significa esto para los herederos?
La sentencia refuerza los derechos de los herederos que deseen acreditar un valor inferior para los terrenos heredados. Los tribunales y las autoridades fiscales deben examinar con seriedad los informes periciales y no pueden desestimarlos simplemente alegando un precio de venta posterior más elevado.
- Un informe pericial debidamente elaborado tiene un peso considerable en el procedimiento de determinación.
- Los posibles defectos aislados en el informe solo dan derecho a la corrección de dichos puntos, no a su rechazo total.
- Un precio de compra más elevado no puede aumentar aún más el valor fijado por la Agencia Tributaria.
Quien desee declarar los bienes inmuebles heredados en la declaración del impuesto de sucesiones con un valor inferior, debería encargar con antelación un informe pericial cualificado. En caso de litigio, conviene recurrir al asesoramiento de un abogado o de un asesor fiscal para hacer valer sus derechos de forma contundente.
Fuente: Haufe: Impuestos
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