Lejeforhøjelse i boliglejeaftaler: Hvad udlejere skal være opmærksomme på

Man­ge udle­je­re øns­ker at jus­te­re lejen, men begår i den for­bin­del­se for­mel­le fejl, der kan gøre hele anmod­nin­gen om for­hø­jel­se ugyl­dig. Den tyske civil­l­ov­bog (BGB) stil­ler kla­re krav, og den, der ikke over­hol­der dis­se, kan ikke kræ­ve leje­rens samtykke.

Hvilke former for huslejestigninger findes der?

Loven inde­hol­der for­skel­li­ge måder at for­hø­je lejen på. De vig­tigs­te er til­pas­ning til den loka­le sam­men­lig­nings­le­je i hen­hold til § 558 i BGB, leje­for­hø­jel­se efter en moder­nis­e­ring i hen­hold til § 559 i BGB samt den aftal­te trin­vis eller indeks­re­gu­ler­et leje. Her­til kom­mer ændrin­ger i drifts­om­kost­nin­ger­ne i hen­hold til § 560 i BGB. Den­ne arti­kel fokuse­rer på det til­fæl­de, der oftest fore­kom­mer i praks­is: for­hø­jel­sen op til den loka­le sammenligningsleje.

Betingelser for en gyldig huslejeforhøjelse

Hvis man som udle­jer øns­ker at for­hø­je den grund­læg­gen­de leje, skal man abso­lut have leje­rens sam­tykke. Det­te kan dog kun kræ­ves under vis­se betingelser:

• Et års ven­tet­id: Anmod­nin­gen om hus­le­je­for­hø­jel­se kan tid­ligst frem­sæt­tes et år efter den senes­te hus­le­je­for­hø­jel­se. Hus­le­jen skal på tids­punk­tet for den øns­ke­de for­hø­jel­se have været uænd­ret i mindst 15 måneder.
• Mak­si­mums­græn­se: Inden for tre år må hus­le­jen i de fles­te regio­ner ikke sti­ge med mere end 20 pro­cent. I områ­der med et str­amt bolig­mark­ed gæl­der en lave­re græn­se på 15 procent.
• Den loka­le sam­men­lig­nings­le­je: Den nye leje må ikke overs­ti­ge den loka­le sam­men­lig­nings­le­je. Den­ne fast­sæt­tes som regel på bag­grund af den kva­li­fi­ce­re­de lejein­deks, sam­men­ligne­li­ge boli­ger eller ekspertvurderinger.
• Til­stræk­ke­lig begrun­del­se: Anmod­nin­gen om for­hø­jel­se skal frem­sæt­tes skrift­ligt og begrun­des på en fors­tåe­lig måde.

En hyppig fejl: Betalingsopfordring i stedet for anmodning om samtykke

Nog­le udle­je­re opford­rer leje­ren direk­te til at beta­le den høje­re hus­le­je uden udtrykke­ligt at bede om sam­tykke. Det er ikke til­ladt iføl­ge gæl­den­de lov­giv­ning. Et sådant krav om for­hø­jel­se er ugyl­digt og har ingen juri­disk vir­k­ning. Leje­ren er i det­te til­fæl­de ikke forp­lig­tet til at beta­le mere.

Hvad sker der, hvis lejeren giver sit samtykke?

Hvis leje­ren accep­te­rer kra­vet om for­hø­jel­se, indgås der en ny afta­le om lejehøj­den. For­bunds­dom­s­to­len (BGH) har præcis­e­ret, at det i så fald ikke læn­ge­re er afgø­ren­de, om det oprin­de­li­ge krav var for­melt kor­rekt eller indholds­mæs­sigt fuldt beret­ti­get. Sam­tykket afh­jæl­per såle­des mind­re mang­ler i proceduren.

Enighed om lejeforhøjelse som alternativ

Uaf­hæn­gigt af de lov­mæs­si­ge krav kan udle­jer og lejer til enhver tid i fæl­less­kab afta­le en lejes­tig­ning. Her har beg­ge par­ter stort set frie hæn­der. Også den­ne afta­le bør ned­fæl­des skrift­ligt af bevis­mæs­si­ge årsager.

Hvis man som udle­jer plan­læg­ger en hus­le­jes­tig­ning, eller hvis man som lejer har mod­ta­get et krav om hus­le­jes­tig­ning og er i tvivl om, hvor­vidt alle beting­el­ser er opf­yldt, bør man søge juri­disk råd­giv­ning. Fejl fra beg­ge sider kan bli­ve dyre.