Viele Vermieter möchten die Miete anpassen, machen dabei aber formale Fehler, die das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam machen können. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) stellt klare Anforderungen, und wer diese nicht einhält, kann keine Zustimmung vom Mieter verlangen.
Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?
Das Gesetz kennt verschiedene Wege, die Miete zu erhöhen. Die wichtigsten sind die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB, die Mieterhöhung nach einer Modernisierung gemäß § 559 BGB sowie die vereinbarte Staffel- oder Indexmiete. Hinzu kommen Veränderungen bei den Betriebskosten nach § 560 BGB. Dieser Beitrag konzentriert sich auf den in der Praxis häufigsten Fall: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung
Wer als Vermieter die Grundmiete erhöhen möchte, braucht zwingend die Zustimmung des Mieters. Diese kann aber nur unter bestimmten Bedingungen verlangt werden:
- Einjahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Dabei muss die Miete im Zeitpunkt der gewünschten Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein.
- Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete in den meisten Regionen nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die örtliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese ergibt sich in der Regel aus dem qualifizierten Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten.
- Ausreichende Begründung: Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich und nachvollziehbar begründet werden.
Ein häufiger Fehler: Zahlungsaufforderung statt Zustimmungsverlangen
Manche Vermieter fordern den Mieter direkt zur Zahlung der höheren Miete auf, ohne ausdrücklich um Zustimmung zu bitten. Das ist nach der Rechtslage nicht zulässig. Ein solches Erhöhungsverlangen ist unwirksam und entfaltet keinerlei rechtliche Wirkung. Der Mieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, mehr zu zahlen.
Was passiert, wenn der Mieter zustimmt?
Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen zu, kommt eine neue Vereinbarung über die Miethöhe zustande. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass es dann nicht mehr darauf ankommt, ob das ursprüngliche Verlangen formell fehlerfrei oder inhaltlich vollständig berechtigt war. Die Zustimmung heilt also kleinere Mängel im Verfahren.
Einvernehmliche Mieterhöhung als Alternative
Unabhängig von den gesetzlichen Vorgaben können Vermieter und Mieter jederzeit gemeinsam eine Mieterhöhung vereinbaren. Dabei sind beide Seiten weitgehend frei. Auch diese Vereinbarung sollte aus Beweisgründen schriftlich festgehalten werden.
Wer als Vermieter eine Mieterhöhung plant oder als Mieter ein Erhöhungsverlangen erhalten hat und unsicher ist, ob alle Voraussetzungen eingehalten wurden, sollte rechtliche Beratung in Anspruch nehmen. Fehler auf beiden Seiten können teuer werden.
Quelle: Haufe: Immobilien
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