Den, der køber et hus, der består af to ligeværdige boligenheder, kan ikke automatisk påberåbe sig den lovbestemte regel om halvering af mæglerprovisionen. Det har Forbundsdomstolen præciseret i en nylig dom og dermed afklaret begrebet »enfamiliehus« i mæglerretten.
Hvad går princippet om halvering ud på?
Siden 2020 har følgende gældt i Tyskland: Hvis en ejendomsmægler kræver provision fra både sælgeren og køberen af en ejendom, skal begge parter betale det samme beløb. Denne regel, det såkaldte halveringsprincip, er fastlagt i § 656c i den tyske borgerlige lovbog (BGB) og gælder dog kun ved køb af en lejlighed eller et enfamiliehus. En mægleraftale, der afviger herfra, er ugyldig i henhold til loven.
Sagen: Køberen ønsker selv at bo i tofamiliehuset
En ejendomsmægler havde formidlet en grund med et hus til køberen, som bestod af to fuldt udbyggede, separat udlejede boligenheder. Ejendommen var i annoncen betegnet som et tofamiliehus og blev også benævnt således i den notarielt bekræftede købsaftale. Først efter indgåelsen af mægleraftalen meddelte køberen mægleren, at han fremover selv ønskede at bo i huset.
Køberen nægtede efterfølgende at betale mæglerprovisionen. Han hævdede, at mægleren havde overtrådt princippet om ligelig fordeling, da han ikke havde fordelt provisionen ligeligt mellem køber og sælger. Derfor var mægleraftalen ugyldig.
BGH: Hensigten om brug skal være tydelig ved kontraktens indgåelse
Forbundsdomstolen gav ejendomsmægleren medhold. Retten fastslog, at spørgsmålet om, hvorvidt en ejendom skal klassificeres som et enfamiliehus, afgøres ud fra tidspunktet for kontraktens indgåelse. Her er det først og fremmest bygningens objektive egenskaber, der er afgørende.
Et hus med to boligenheder af samme værdi, hvoraf ingen har en underordnet betydning, opfylder netop ikke betingelserne for et enfamiliehus. Retten påpegede, at den i tidligere afgørelser ganske vist havde anset en tilknyttet bolig for at være ubetydelig. En fuldgyldig anden bolig adskiller sig imidlertid grundlæggende fra en tilknyttet bolig.
Hvis en køber alligevel ønsker, at hans personlige brugsformål skal tages i betragtning ved vurderingen, skal han meddele dette til ejendomsmægleren senest ved indgåelsen af mægleraftalen. Den, der undlader dette, kan senere ikke længere påberåbe sig princippet om ligelig fordeling. I tilfælde af tvist skal køberen desuden bevise, at han har meddelt sin hensigt i tide.
Hvad betyder det i praksis?
For ejendomskøbere betyder denne dom, at den blotte hensigt om selv at flytte ind i et tofamiliehus ikke beskytter mod en aleneforpligtelse til at betale provision til ejendomsmægleren. Den, der ønsker at gøre krav på den lovbestemte halveringsregel, skal klart og dokumenterbart tilkendegive sin hensigt om at bebo ejendommen før eller senest ved kontraktindgåelsen.
Køber og sælger bør, når det gælder mæglerprovisionen, holde øje med ejendommens konkrete beskaffenhed og i tvivlstilfælde søge juridisk rådgivning, inden de underskriver en mæglerkontrakt.
Forbundsdomstolen (BGH), dom af 16. juli 2026, sag nr. I ZR 111/25
Kilde: Haufe: Ejendomme
Dette indlæg og billedet til artiklen er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
