BGH: Zweifamilienhaus fällt nicht unter den Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision

Wer ein Haus kauft, das aus zwei gleich­wer­ti­gen Wohn­ein­hei­ten besteht, kann sich nicht auto­ma­tisch auf die gesetz­li­che Halb­tei­lungs­re­gel bei der Mak­ler­pro­vi­si­on beru­fen. Das hat der Bun­des­ge­richts­hof in einem aktu­el­len Urteil klar­ge­stellt und dabei den Begriff des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses im Mak­ler­recht präzisiert.

Worum geht es beim Halbteilungsgrundsatz?

Seit 2020 gilt in Deutsch­land: Wenn ein Mak­ler sowohl vom Ver­käu­fer als auch vom Käu­fer einer Immo­bi­lie eine Pro­vi­si­on ver­langt, müs­sen bei­de Sei­ten den­sel­ben Betrag zah­len. Die­se Regel des soge­nann­ten Halb­tei­lungs­grund­sat­zes ist in § 656c BGB ver­an­kert und gilt aller­dings nur beim Kauf einer Woh­nung oder eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses. Ein Mak­ler­ver­trag, der davon abweicht, ist gesetz­lich unwirksam.

Der Fall: Käufer will Zweifamilienhaus selbst bewohnen

Ein Mak­ler hat­te dem Käu­fer ein Grund­stück mit einem Haus ver­mit­telt, das aus zwei voll­wer­ti­gen, sepa­rat ver­mie­te­ten Wohn­ein­hei­ten bestand. Das Objekt war in der Anzei­ge als Zwei­fa­mi­li­en­haus bezeich­net und auch im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag so benannt. Erst nach Abschluss des Mak­ler­ver­trags teil­te der Käu­fer dem Mak­ler mit, er wol­le das Haus künf­tig selbst bewohnen.

Der Käu­fer wei­ger­te sich anschlie­ßend, die Mak­ler­pro­vi­si­on zu zah­len. Er argu­men­tier­te, der Mak­ler habe gegen den Halb­tei­lungs­grund­satz ver­sto­ßen, da er die Pro­vi­si­on nicht gleich­mä­ßig auf Käu­fer und Ver­käu­fer ver­teilt habe. Des­halb sei der Mak­ler­ver­trag unwirksam.

BGH: Nutzungsabsicht muss bei Vertragsschluss erkennbar sein

Der BGH gab dem Mak­ler Recht. Das Gericht ent­schied, dass für die Fra­ge, ob eine Immo­bi­lie als Ein­fa­mi­li­en­haus ein­zu­stu­fen ist, ent­schei­dend auf den Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses abzu­stel­len ist. Maß­geb­lich sind dabei vor allem die objek­ti­ven Eigen­schaf­ten des Gebäudes.

Ein Haus mit zwei gleich­wer­ti­gen Wohn­ein­hei­ten, von denen kei­ne unter­ge­ord­ne­te Bedeu­tung hat, erfüllt die Vor­aus­set­zun­gen eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses gera­de nicht. Das Gericht wies dar­auf hin, dass es in frü­he­ren Ent­schei­dun­gen zwar eine Ein­lie­ger­woh­nung als unschäd­lich ange­se­hen hat­te. Von einer Ein­lie­ger­woh­nung unter­schei­det sich eine voll­wer­ti­ge zwei­te Wohn­ein­heit aber grundlegend.

Möch­te ein Käu­fer den­noch, dass sei­ne per­sön­li­che Nut­zungs­ab­sicht bei der Beur­tei­lung berück­sich­tigt wird, muss er die­se dem Mak­ler spä­tes­tens beim Abschluss des Mak­ler­ver­trags mit­tei­len. Wer das ver­säumt, kann sich spä­ter nicht mehr auf den Halb­tei­lungs­grund­satz beru­fen. Im Streit­fall müss­te der Käu­fer außer­dem bewei­sen, dass er sei­ne Absicht recht­zei­tig kom­mu­ni­ziert hat.

Was bedeutet das in der Praxis?

Für Immo­bi­li­en­käu­fer bedeu­tet die­ses Urteil: Die blo­ße Absicht, ein Zwei­fa­mi­li­en­haus selbst zu bezie­hen, schützt nicht vor einer allei­ni­gen Pro­vi­si­ons­pflicht gegen­über dem Mak­ler. Wer die gesetz­li­che Halb­tei­lungs­re­gel für sich bean­spru­chen möch­te, muss sei­ne Wohn­ab­sicht klar und nach­weis­bar vor oder spä­tes­tens beim Ver­trags­schluss äußern.

Käu­fer und Ver­käu­fer soll­ten bei der Fra­ge der Mak­ler­pro­vi­si­on die kon­kre­te Beschaf­fen­heit der Immo­bi­lie im Blick behal­ten und sich im Zwei­fel recht­lich bera­ten las­sen, bevor sie einen Mak­ler­ver­trag unterzeichnen.

BGH, Urteil vom 16. Juli 2026, Az. I ZR 111/25