Geerbtes Elternhaus: Steuerfreiheit gilt auch bei spätem Einzug

Wer ein geerb­tes Fami­li­en­heim steu­er­frei über­neh­men möch­te, muss die Immo­bi­lie grund­sätz­lich inner­halb von sechs Mona­ten selbst bezie­hen. Doch was pas­siert, wenn der Ein­zug aus nach­voll­zieh­ba­ren Grün­den deut­lich län­ger dau­ert? Der Bun­des­fi­nanz­hof hat in einem aktu­el­len Beschluss klar­ge­stellt, dass ein ver­spä­te­ter Ein­zug die Steu­er­frei­heit nicht zwangs­läu­fig vernichtet.

Der Fall: Wohnrecht und Sanierung verzögern den Einzug

Im zugrun­de­lie­gen­den Fall erb­te ein Sohn das Haus sei­ner Eltern. Die Mut­ter besaß jedoch noch ein Wohn­recht und nutz­te die­ses bis Juni 2022, bevor sie in eine Pfle­ge­ein­rich­tung umzog. Anschlie­ßend folg­ten umfang­rei­che Reno­vie­rungs­ar­bei­ten. Tat­säch­lich ein­ge­zo­gen ist der Erbe erst Ende 2023, also fast zwei Jah­re nach dem Erbfall.

Trotz­dem erkann­te das Finanz­ge­richt Nie­der­sach­sen die Steu­er­frei­heit an. Der Bun­des­fi­nanz­hof bestä­tig­te die­se Ent­schei­dung, indem er die Beschwer­de des Finanz­amts zurück­wies (BFH, Beschluss vom 27.5.2026, Az. II B 41/25).

Worauf es wirklich ankommt

Der ent­schei­den­de Punkt ist nicht der tat­säch­li­che Ein­zug, son­dern die Ent­schei­dung zur Selbst­nut­zung. Die­se muss inner­halb von sechs Mona­ten getrof­fen wer­den, gerech­net ab dem Zeit­punkt, ab dem der Erbe recht­lich über­haupt in der Lage ist, die Immo­bi­lie zu bezie­hen. Solan­ge ein Wohn­recht eines Drit­ten der Nut­zung ent­ge­gen­steht, beginnt die Frist noch nicht zu laufen.

Im geschil­der­ten Fall war die Nut­zungs­ent­schei­dung durch meh­re­re Umstän­de belegt: Der Erbe und sei­ne Frau hat­ten bereits im April 2022 Kon­takt zu einem Ener­gie­be­ra­ter und Hand­wer­kern auf­ge­nom­men, also noch bevor die Mut­ter in die Pfle­ge­ein­rich­tung wech­sel­te. Die­se Hand­wer­ker­kon­tak­te dien­ten als kon­kre­ter Nach­weis der ernst­haf­ten Nutzungsabsicht.

Praktische Konsequenzen für Erben

Für alle, die ein geerb­tes Fami­li­en­heim selbst bewoh­nen wol­len, ergibt sich dar­aus eine wich­ti­ge Lektion:

• Die Nut­zungs­ent­schei­dung muss inner­halb der Frist doku­men­tiert wer­den, bei­spiels­wei­se durch Hand­wer­ker­an­ge­bo­te, Ener­gie­be­ra­tun­gen oder schrift­li­che Planungen.
• Wenn der Ein­zug durch objek­ti­ve Hin­der­nis­se wie ein bestehen­des Wohn­recht oder not­wen­di­ge Sanie­rungs­maß­nah­men ver­zö­gert wird, scha­det das der Steu­er­frei­heit nicht automatisch.
• Wich­tig ist, dass die Ver­zö­ge­rung im Objekt selbst begrün­det liegt und nicht auf per­sön­li­chen Ent­schei­dun­gen des Erben beruht.

Eine offe­ne Fra­ge bleibt aller­dings: Der BFH hat noch nicht abschlie­ßend ent­schie­den, ob ein bestehen­des Wohn­recht den Frist­be­ginn gene­rell hin­aus­schiebt. Im kon­kre­ten Fall war die Mut­ter bereits vor Ablauf von sechs Mona­ten aus­ge­zo­gen, wes­halb die­se Fra­ge nicht abschlie­ßend beant­wor­tet wer­den muss­te. Hier bleibt die Rechts­la­ge also noch etwas unscharf.

Steuerfreiheit kann erheblich sein

Die erb­schaft­steu­er­li­che Befrei­ung für das Fami­li­en­heim kann je nach Immo­bi­li­en­wert eine erheb­li­che Sum­me aus­ma­chen. Der gesam­te Wert des selbst­ge­nutz­ten Eigen­heims bleibt steu­er­frei, wenn der Erbe die Immo­bi­lie unver­züg­lich, das heißt ohne schuld­haf­te Ver­zö­ge­rung, zur Selbst­nut­zung bestimmt und min­des­tens zehn Jah­re dar­in wohnt.

Wer sich in einer ähn­li­chen Situa­ti­on befin­det, soll­te die Nut­zungs­ent­schei­dung früh­zei­tig und sorg­fäl­tig doku­men­tie­ren. Im Ein­zel­fall emp­fiehlt sich eine steu­er­li­che Bera­tung, da die genau­en Vor­aus­set­zun­gen stark von den kon­kre­ten Umstän­den abhängen.