Quien desee quedarse con la vivienda familiar heredada sin pagar impuestos debe, por regla general, mudarse a ella en un plazo de seis meses. Pero, ¿qué ocurre si, por motivos justificados, la mudanza se retrasa considerablemente? El Tribunal Federal de Hacienda ha aclarado en una resolución reciente que una mudanza tardía no anula necesariamente la exención fiscal.
El caso: el derecho de residencia y las obras de rehabilitación retrasan la mudanza
En el caso que nos ocupa, un hijo heredó la casa de sus padres. Sin embargo, la madre aún conservaba un derecho de habitación y lo ejerció hasta junio de 2022, antes de trasladarse a una residencia asistida. Posteriormente se llevaron a cabo importantes obras de reforma. El heredero no se mudó a la vivienda hasta finales de 2023, es decir, casi dos años después de la sucesión.
A pesar de ello, el Tribunal Fiscal de Baja Sajonia reconoció la exención fiscal. El Tribunal Federal Fiscal confirmó esta resolución al desestimar el recurso de la Agencia Tributaria (BFH, resolución de 27 de mayo de 2026, n.º de expediente II B 41/25).
Lo que realmente importa
Lo decisivo no es la mudanza propiamente dicha, sino la decisión de destinar la vivienda a uso propio. Esta decisión debe tomarse en un plazo de seis meses, a partir del momento en que el heredero esté legalmente en condiciones de ocupar la vivienda. Mientras exista un derecho de habitación de un tercero que impida el uso, el plazo aún no comenzará a correr.
En el caso descrito, la decisión de utilizar la vivienda quedó demostrada por varias circunstancias: el heredero y su esposa ya se habían puesto en contacto con un asesor energético y con varios profesionales de la construcción en abril de 2022, es decir, antes incluso de que la madre se trasladara al centro de cuidados. Estos contactos con los profesionales sirvieron como prueba concreta de la intención seria de utilizar la vivienda.
Consecuencias prácticas para los herederos
Para todos aquellos que quieran vivir en la casa familiar que han heredado, esto supone una lección importante:
- La decisión sobre el uso debe documentarse dentro del plazo establecido, por ejemplo, mediante presupuestos de profesionales, asesoramientos energéticos o planos por escrito.
- Si la mudanza se retrasa debido a obstáculos objetivos, como un derecho de habitación ya existente o medidas de rehabilitación necesarias, ello no afecta automáticamente a la exención fiscal.
- Es importante que el retraso se deba a causas inherentes al propio inmueble y no a decisiones personales del heredero.
Sin embargo, sigue habiendo una cuestión pendiente: el Tribunal Federal Fiscal (BFH) aún no ha resuelto de forma definitiva si un derecho de residencia ya existente aplaza, en general, el inicio del plazo. En el caso concreto, la madre ya se había mudado antes de que transcurrieran los seis meses, por lo que no fue necesario dar una respuesta definitiva a esta cuestión. Por lo tanto, la situación jurídica sigue siendo algo confusa en este aspecto.
La exención fiscal puede ser considerable
La exención del impuesto de sucesiones para la vivienda familiar puede suponer una cantidad considerable, dependiendo del valor del inmueble. El valor total de la vivienda propia destinada a uso propio queda exento de impuestos si el heredero destina el inmueble de forma inmediata —es decir, sin demora culposa— a su uso propio y reside en él durante al menos diez años.
Quien se encuentre en una situación similar debería documentar la decisión sobre el uso con antelación y de forma minuciosa. En cada caso concreto, es recomendable solicitar asesoramiento fiscal, ya que los requisitos exactos dependen en gran medida de las circunstancias concretas.
Fuente: Haufe: Inmobiliaria
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