Wer ein geerbtes Grundstück versteuern muss, hat die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt ermittelten anzusetzen. Voraussetzung ist ein Sachverständigengutachten, das diesen niedrigeren gemeinen Wert belegt. Doch was gilt, wenn das Finanzamt oder das Gericht das Gutachten einfach beiseitelegt, weil das Grundstück später zu einem höheren Preis verkauft wurde? Der Bundesfinanzhof hat hierzu mit Beschluss vom 4. August 2026 (Az. II B 87/25) klare Grenzen gezogen.
Was war passiert?
Ein Erbe hatte zwei gemischt genutzte Grundstücke geerbt, deren Eigentümer im Mai 2020 verstorben war. Er ließ die Grundstücke durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bewerten. Dieser ermittelte für die beiden Objekte Werte von 210.000 Euro und 305.000 Euro. Das Finanzamt setzte hingegen deutlich höhere Bedarfswerte von rund 291.000 Euro und 405.000 Euro an und ließ die Gutachten unberücksichtigt.
Knackpunkt: Der Erbe veräußerte die Grundstücke im Februar 2021 für insgesamt 900.000 Euro, also zu einem Preis, der erheblich über den gutachterlichen Werten lag. Sowohl das Finanzamt als auch das Finanzgericht Düsseldorf (Urteil vom 27. November 2025) sahen darin einen Grund, die Gutachten vollständig abzulehnen. Für das Gericht war die Sache damit erledigt.
Der BFH widerspricht dieser Vorgehensweise
Der Bundesfinanzhof ließ die Revision zu und rügte das Vorgehen des Finanzgerichts als verfahrensfehlerhaft. Ein Gericht darf ein ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten nicht pauschal ablehnen, nur weil ein späterer Kaufpreis höher ausgefallen ist. Stattdessen muss das Gericht das Gutachten inhaltlich prüfen und konkret begründen, warum einzelne Bewertungsansätze des Sachverständigen nicht überzeugend sind.
Im vorliegenden Fall hatte der Sachverständige Mängel- und Sanierungskosten von 20.500 Euro beziehungsweise 80.500 Euro berücksichtigt. Das Finanzgericht setzte sich mit diesen konkreten Positionen überhaupt nicht auseinander. Das beanstandete der BFH ausdrücklich.
Was gilt rechtlich?
Nach dem Bewertungsgesetz kann ein Erbe den niedrigeren gemeinen Wert eines Grundstücks nachweisen, wenn der nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelte Wert zu hoch ist. Diesen Nachweis kann er grundsätzlich durch ein Sachverständigengutachten führen. Dem Gutachten ist zu folgen, wenn es plausibel ist und die maßgeblichen Bewertungsvorschriften einhält.
Wichtig dabei: Ein späterer Kaufpreis kann nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes zwar als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, aber eben nur in die eine Richtung. Ein höherer Kaufpreis kann nicht dazu genutzt werden, den Grundstückswert für die Erbschaftsteuer nach oben zu korrigieren. Die gesetzliche Regelung schützt den Steuerpflichtigen, nicht das Finanzamt.
Was bedeutet das für Erben?
Das Urteil stärkt die Rechte von Erben, die für geerbte Grundstücke einen niedrigeren Wert belegen möchten. Gerichte und Finanzbehörden müssen Gutachten ernsthaft prüfen und dürfen sie nicht mit einem bloßen Hinweis auf einen höheren späteren Verkaufserlös vom Tisch wischen.
- Ein ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten hat erhebliches Gewicht im Feststellungsverfahren.
- Einzelne Mängel im Gutachten berechtigen nur zur Korrektur dieser Punkte, nicht zur vollständigen Ablehnung.
- Ein höherer Kaufpreis kann den vom Finanzamt festgestellten Wert nicht weiter erhöhen.
Wer geerbten Grundbesitz in der Erbschaftsteuererklärung mit einem niedrigeren Wert ansetzen möchte, sollte frühzeitig ein qualifiziertes Gutachten in Auftrag geben. Im Streitfall lohnt sich anwaltliche oder steuerliche Beratung, um die eigenen Rechte konsequent durchzusetzen.
Quelle: Haufe: Steuer
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