Quien venda un inmueble perteneciente a su patrimonio privado deberá tributar por las ganancias obtenidas como una «operación de enajenación privada» si han transcurrido menos de diez años entre la compra y la venta. Este plazo de diez años se regula en el artículo 23, apartado 1, frase 1, n.º 1, de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG). El Tribunal Federal de Hacienda (BFH), mediante resolución de 18 de junio de 2026 (n.º de expediente IX B 24/26), ha aclarado una vez más cómo debe calcularse exactamente este plazo.
¿Cuándo empieza y termina el plazo?
Según el Tribunal Federal Fiscal (BFH), lo determinante es la fecha en la que se celebraron los contratos obligatorios de derecho contractual. En el caso de los inmuebles, suele ser la fecha del contrato de compraventa ante notario, es decir, la fecha de la formalización. Por el contrario, no es relevante la fecha en la que se produce efectivamente la transmisión de la propiedad económica, como, por ejemplo, la fecha de la entrega de las llaves o la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Esta jurisprudencia no es nueva. El Tribunal Federal Fiscal (BFH) ya ha confirmado este principio en varias sentencias, la última de ellas la de 26 de octubre de 2021 (n.º de expediente IX R 12/20). La resolución actual reafirma esta línea y se ha negado a examinar de nuevo la cuestión en un procedimiento de casación, ya que hace tiempo que quedó aclarada.
¿Cuál fue el motivo concreto de la disputa?
El demandante había intentado que se admitiera el recurso de casación, ya que consideraba que el plazo debía estar vinculado a la transferencia de la propiedad económica, y no a la celebración del contrato. El Tribunal Fiscal de Bremen ya había desestimado su recurso mediante sentencia de 5 de febrero de 2026 (n.º de expediente 1 K 57/25). El Tribunal Federal Fiscal desestimó el recurso contra la denegación de admisión a trámite: la cuestión jurídica había sido resuelta de forma inequívoca y no requería aclaración.
El Tribunal Federal Fiscal (BFH) también señaló expresamente por qué resulta objetivamente convincente basarse en el acto jurídico vinculante: si se tomara como referencia la transmisión de la propiedad económica, las partes contratantes podrían fijar libremente la fecha y, de este modo, eludir la obligación tributaria a su antojo. Esto es lo que se pretende evitar.
¿Qué significa esto en la práctica?
Para los propietarios que deseen vender un inmueble, esta decisión tiene implicaciones prácticas: quien quiera comprobar si la venta prevista está sujeta a impuestos o no, debe comparar los datos de los contratos de compraventa, y no los de la entrega del inmueble o la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- La fecha de adquisición es la fecha del contrato de compraventa ante notario en el momento de la adquisición.
- La fecha de venta es el día en que se formaliza la escritura pública de compraventa.
- Si entre ambas fechas transcurre un período de al menos diez años, la plusvalía obtenida por la venta suele estar exenta de impuestos.
- Si el plazo es inferior, es posible que se aplique el impuesto sobre la renta a los beneficios.
Se aplica una excepción cuando la vivienda ha sido habitada por el propio propietario durante el año de la venta y en los dos años naturales anteriores. En ese caso, no existe obligación tributaria, independientemente del plazo.
Quien no esté seguro de si la venta de un inmueble que tiene prevista está sujeta a impuestos o de qué opciones de planificación existen, debería solicitar un asesoramiento fiscal previo para evitar sorpresas desagradables tras la venta.
Fuente: Sentencias del Tribunal Federal Fiscal (BFH)
Este artículo se ha elaborado con la ayuda de la inteligencia artificial y ha sido revisado por la redacción.
