Spekulationsfrist ved salg af fast ejendom: Det afhænger af notaraftalen, ikke af ejendomsoverdragelsen

Den, der sæl­ger en fast ejen­dom fra sin pri­va­te for­mue, skal beta­le skat af gevins­ten som en såkaldt pri­vat salgs­trans­ak­ti­on, hvis der er gået mind­re end ti år mel­lem køb og salg. Den­ne tiårs­frist er fast­sat i § 23, stk. 1, sæt­ning 1, nr. 1, i lov om indkomst­skat (EStG). For­bunds­fin­ans­dom­s­to­len (BFH) har med afgø­rel­se af 18. juni 2026 (sagsnr. IX B 24/26) end­nu en gang præcis­e­ret, hvor­dan den­ne frist nøjag­tigt skal beregnes.

Hvornår begynder og slutter fristen?

Iføl­ge BFH er det afgø­ren­de, hvor­når de bin­den­de kon­trak­ter blev indgået. Når det gæl­der fast ejen­dom, er det­te som regel den nota­rielt bekræf­te­de køb­saf­ta­le, alt­så dagen for nota­ri­se­rin­gen. Det tids­punkt, hvor den øko­no­mis­ke ejen­doms­ret fak­tisk over­går, f.eks. dagen for nøg­leo­ver­dra­gel­sen eller inds­kriv­nin­gen i ting­bo­gen, er der­imod ikke afgørende.

Den­ne rets­praks­is er ikke ny. BFH har aller­e­de bekræf­tet prin­cip­pet i fle­re dom­me, senest i dom­men af 26. okto­ber 2021 (sagsnr. IX R 12/20). Den aktu­el­le afgø­rel­se bekræf­ter den­ne lin­je og afvis­te at behand­le spørgs­må­let på ny i en appel­sag, da det for længst er afklaret.

Hvad var den konkrete tvist?

Sags­ø­ge­ren hav­de for­søgt at få til­la­del­se til at indbrin­ge sagen for Højes­ter­et, da han var af den opfat­tel­se, at fris­ten skul­le knyt­tes til over­gan­gen af den øko­no­mis­ke ejen­doms­ret og ikke til indgåel­sen af kon­trak­ten. Skat­ter­et­ten i Bre­men hav­de aller­e­de afvist hans kla­ge ved dom af 5. febru­ar 2026 (sagsnr. 1 K 57/25). For­bundsskat­ter­et­ten (BFH) afvis­te kla­gen over afs­la­get på til­la­del­se til appel: Det ret­li­ge spørgs­mål var enty­digt bes­va­ret og kræ­ve­de ikke yder­li­ge­re afklaring.

BFH påpe­ge­de også udtrykke­ligt, hvor­for det er objek­tivt over­be­vi­sen­de at tage udgangs­punkt i forp­lig­tel­ses­hand­len: Hvis man tog udgangs­punkt i over­gan­gen af den øko­no­mis­ke ejen­doms­ret, kun­ne kon­trakt­par­terne frit fast­sæt­te tids­punk­tet og der­med omgå skat­tep­lig­ten efter behag. Det skal undgås.

Hvad betyder det i praksis?

For eje­re, der øns­ker at sæl­ge en ejen­dom, har den­ne bes­lut­ning prak­tisk betyd­ning: Hvis man vil under­sø­ge, om det plan­lag­te salg er skat­tep­lig­tigt eller ej, skal man sam­men­li­gne oply­s­nin­ger­ne i køb­saf­ta­ler­ne, ikke datoer­ne for over­dra­gel­sen eller tinglysningen.

• Købs­da­toen er den dag, hvor den nota­rielt bekræf­te­de køb­saf­ta­le blev indgået ved købet.
• Salgs­da­toen er den dag, hvor den nota­rielt bekræf­te­de køb­saf­ta­le blev indgået ved salget.
• Hvis der er et tids­rum på mindst ti år mel­lem de to datoer, er salgs­ge­vins­ten som regel skattefri.
• Hvis peri­oden er kort­e­re end det­te, kan der pålæg­ges indkomst­skat af overskuddet.

Der gæl­der en und­ta­gel­se, hvis ejen­dom­men har været bebo­et af eje­ren i salgs­å­ret og i de to fore­gåen­de kalen­der­år. I det­te til­fæl­de bort­fal­der skat­tep­lig­ten uan­set fristen.

Hvis man er i tvivl om, hvor­vidt et plan­lagt salg af fast ejen­dom er skat­tep­lig­tigt, eller hvil­ke mulig­he­der der er for at til­ret­telæg­ge sal­get, bør man på for­hånd få det under­søgt af en skat­teeks­pert for at und­gå ube­ha­ge­li­ge over­ras­kel­ser efter salget.

Kil­de: BFH-afgø­rel­ser

Den­ne arti­kel er udar­bej­det med hjælp fra kunst­ig intel­li­gens og redak­tio­nelt gennemgået.