Quien compre una vivienda que conste de dos unidades residenciales de igual valor no puede invocar automáticamente la norma legal de reparto a partes iguales de la comisión del agente inmobiliario. Así lo ha aclarado el Tribunal Federal de Justicia en una sentencia reciente, en la que ha precisado el concepto de «vivienda unifamiliar» en la legislación sobre agentes inmobiliarios.
¿En qué consiste el principio de la división por la mitad?
Desde 2020, en Alemania se aplica lo siguiente: si un agente inmobiliario cobra una comisión tanto al vendedor como al comprador de un inmueble, ambas partes deben pagar la misma cantidad. Esta norma, conocida como «principio de reparto a partes iguales», está recogida en el artículo 656c del Código Civil alemán (BGB) y, no obstante, solo se aplica a la compra de un piso o una vivienda unifamiliar. Cualquier contrato de intermediación que se desvíe de esta norma carece de validez legal.
El caso: el comprador quiere vivir él mismo en una vivienda bifamiliar
Un agente inmobiliario había intermediado en la venta al comprador de un terreno con una vivienda que constaba de dos unidades residenciales independientes, alquiladas por separado. En el anuncio, el inmueble se describía como una vivienda bifamiliar y así figuraba también en la escritura de compraventa. Solo tras la formalización del contrato de intermediación, el comprador comunicó al agente inmobiliario que quería vivir él mismo en la vivienda en el futuro.
Posteriormente, el comprador se negó a pagar la comisión del agente inmobiliario. Alegó que el agente había infringido el principio de reparto a partes iguales, ya que no había repartido la comisión de forma equitativa entre el comprador y el vendedor. Por ello, el contrato con el agente inmobiliario era nulo.
Tribunal Federal de Justicia: la intención de uso debe ser evidente en el momento de la celebración del contrato
El Tribunal Federal Supremo alemán (BGH) dio la razón al agente inmobiliario. El tribunal dictaminó que, para determinar si un inmueble debe clasificarse como vivienda unifamiliar, hay que basarse fundamentalmente en la fecha de celebración del contrato. A este respecto, son determinantes, sobre todo, las características objetivas del edificio.
Una vivienda con dos unidades residenciales de igual valor, ninguna de las cuales tiene una importancia secundaria, no cumple precisamente los requisitos de una vivienda unifamiliar. El tribunal señaló que, si bien en sentencias anteriores había considerado que una vivienda anexa no suponía ningún inconveniente, una segunda vivienda independiente se diferencia fundamentalmente de una vivienda anexa.
Si, a pesar de todo, un comprador desea que se tenga en cuenta su intención de uso personal a la hora de realizar la valoración, deberá comunicársela al agente inmobiliario a más tardar en el momento de la formalización del contrato de intermediación. Quien no lo haga, no podrá invocar posteriormente el principio de reparto a partes iguales. En caso de litigio, el comprador tendría además que demostrar que comunicó su intención a tiempo.
¿Qué significa esto en la práctica?
Para los compradores de inmuebles, esta sentencia significa que la mera intención de ocupar personalmente una vivienda bifamiliar no exime de la obligación de pagar la comisión íntegra al agente inmobiliario. Quien desee acogerse a la norma legal de reparto a partes iguales deberá manifestar su intención de residir en la vivienda de forma clara y demostrable antes de la celebración del contrato o, a más tardar, en el momento de la misma.
A la hora de abordar la cuestión de la comisión del agente inmobiliario, tanto el comprador como el vendedor deben tener en cuenta las características concretas del inmueble y, en caso de duda, solicitar asesoramiento jurídico antes de firmar un contrato de intermediación inmobiliaria.
Tribunal Federal de Justicia (BGH), sentencia de 16 de julio de 2026, n.º de expediente I ZR 111/25
Fuente: Haufe: Inmobiliaria
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