Muchos arrendadores desean ajustar el alquiler, pero cometen errores formales que pueden invalidar por completo la solicitud de aumento. El Código Civil (BGB) establece requisitos claros, y quien no los cumpla no podrá exigir la aceptación del inquilino.
¿Qué tipos de aumentos de alquiler existen?
La ley contempla diversas formas de aumentar el alquiler. Las más importantes son la adaptación al alquiler de referencia habitual en la localidad, según el artículo 558 del Código Civil alemán (BGB); el aumento del alquiler tras una modernización, de conformidad con el artículo 559 del BGB; y el alquiler escalonado o indexado acordado. A ello se suman las variaciones en los gastos de comunidad, según el artículo 560 del Código Civil alemán (BGB). Este artículo se centra en el caso más frecuente en la práctica: el aumento hasta alcanzar el alquiler de referencia habitual en la zona.
Requisitos para que un aumento del alquiler sea válido
Si un arrendador desea aumentar el alquiler básico, necesita obligatoriamente el consentimiento del inquilino. Sin embargo, este solo puede exigirse en determinadas condiciones:
- Plazo de bloqueo de un año: La solicitud de aumento del alquiler podrá presentarse, como muy pronto, un año después del último aumento del alquiler. Para ello, el alquiler deberá haber permanecido sin cambios durante al menos 15 meses en el momento en que se solicite el aumento.
- Límite máximo: En la mayoría de las regiones, el alquiler no puede aumentar más del 20 % en un plazo de tres años. En las zonas con un mercado inmobiliario tenso, se aplica un límite reducido del 15 %.
- Alquiler de referencia local: El nuevo alquiler no puede superar el alquiler de referencia local. Este se calcula, por regla general, a partir de la tabla de alquileres cualificada, de viviendas comparables o de informes periciales.
- Justificación suficiente: La solicitud de aumento debe presentarse por escrito y estar debidamente justificada.
Un error frecuente: enviar una solicitud de pago en lugar de una solicitud de consentimiento
Algunos arrendadores exigen directamente al inquilino que pague un alquiler más alto, sin solicitarle expresamente su consentimiento. Según la legislación vigente, esto no está permitido. Dicha solicitud de aumento carece de validez y no tiene ningún efecto jurídico. En este caso, el inquilino no está obligado a pagar más.
¿Qué ocurre si el inquilino da su consentimiento?
Si el inquilino acepta la solicitud de aumento, se celebra un nuevo acuerdo sobre el importe del alquiler. El Tribunal Federal de Justicia (BGH) ha aclarado que, en ese caso, ya no importa si la solicitud original estaba libre de vicios formales o si estaba plenamente justificada en cuanto al fondo. Por lo tanto, el consentimiento subsana los pequeños defectos del procedimiento.
El aumento consensuado del alquiler como alternativa
Independientemente de lo establecido por la ley, el arrendador y el inquilino pueden acordar de mutuo acuerdo un aumento del alquiler en cualquier momento. En este sentido, ambas partes gozan de amplia libertad. Este acuerdo también debería constar por escrito a efectos probatorios.
Si, como arrendador, tiene previsto aumentar el alquiler, o si, como inquilino, ha recibido una notificación de aumento y no está seguro de que se hayan cumplido todos los requisitos, debería solicitar asesoramiento jurídico. Los errores por ambas partes pueden salir muy caros.
Fuente: Haufe: Inmobiliaria
Este artículo y la imagen que lo acompaña se han elaborado con la ayuda de la inteligencia artificial y han sido revisados por la redacción.
