Obligación de calefacción en los contratos de alquiler: qué temperaturas deben garantizar los arrendadores

Des­de el 1 de octub­re ha vuel­to a comen­zar en Ale­ma­nia la tem­po­ra­da de cal­e­fac­ción, que sue­le durar has­ta el 30 de abril. Para los pro­pie­ta­ri­os, esto signi­fi­ca que, duran­te este peri­odo, están obli­ga­dos a man­te­ner la instal­a­ción de cal­e­fac­ción en buen estado de fun­cio­na­mi­en­to, de modo que los inqui­li­nos pued­an alcan­zar deter­mi­na­das tem­pe­ra­tur­as míni­mas en sus vivi­en­das. Qui­en incum­pla esta obli­ga­ción se arries­ga a sufrir reduc­cio­nes en el alqui­ler, que pue­den ser con­sider­a­bles en fun­ción de la gra­ve­dad del incumplimiento.

Lo que establece la ley y lo que concreta la jurisprudencia

El Códi­go Civil no reco­ge datos con­cre­tos sob­re la tem­pe­ra­tura. Según el artí­cu­lo 535 del Códi­go Civil, el arrend­ador solo está obli­ga­do a pro­por­cio­nar una vivi­en­da que se encuent­re en un estado adecua­do para el uso pre­vis­to en el cont­ra­to. La juris­pru­den­cia ha ido defi­ni­en­do a lo lar­go de déca­das qué tem­pe­ra­tur­as se enti­en­den con­cre­ta­men­te por ello.

Se con­side­ra un valor de refe­ren­cia reco­no­ci­do una tem­pe­ra­tura en las estanci­as de al menos 20 gra­dos cen­tí­gra­dos duran­te el día, es decir, de las 6 a las 23 horas. En el cuar­to de baño se exi­ge incluso una tem­pe­ra­tura de 21 gra­dos, tal y como dic­ta­minó el Tri­bu­nal Regio­nal de Lands­hut ya en 1985 (Tri­bu­nal Regio­nal de Lands­hut, sen­ten­cia de 18 de diciembre de 1985, 1 S 1222/85). Para las horas noc­tur­nas, es decir, ent­re las 23:00 y las 6:00 horas, la juris­pru­den­cia de vari­os juz­ga­dos de pri­me­ra ins­tancia per­mi­te una reduc­ción has­ta unos 16 a 18 gra­dos cen­tí­gra­dos (Juz­ga­do de Pri­me­ra Ins­tancia de Bonn, sen­ten­cia de 26 de ene­ro de 2021, 206 C 18/19; Juz­ga­do de Pri­me­ra Ins­tancia de Colo­nia, sen­ten­cia de 5 de julio de 2016, 205 C 36/16).

El Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo tam­bién se ha pro­nun­cia­do sob­re esta cues­tión. Aun­que dejó expre­sa­men­te abier­ta la deli­mit­a­ción exac­ta, con­sideró adecua­da una tem­pe­ra­tura diur­na de al menos 20 gra­dos cen­tí­gra­dos (Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo, sen­ten­cia de 15 de mayo de 1991, VIII ZR 38/90).

Calefacción incluso fuera de la temporada de calefacción

La obli­ga­ción de encen­der la cal­e­fac­ción no se limi­ta exclu­si­v­a­men­te al peri­odo com­p­ren­di­do ent­re octub­re y abril. Si la tem­pe­ra­tura exte­ri­or desci­en­de por deba­jo de los 12 gra­dos cen­tí­gra­dos duran­te más de tres días con­se­cu­tivos, el arrend­ador deberá poner en mar­cha la cal­e­fac­ción incluso fuera de la tem­po­ra­da habi­tu­al de cal­e­fac­ción. Así lo han dic­ta­mi­na­do tan­to el Juz­ga­do de Pri­me­ra Ins­tancia de Uel­zen (sen­ten­cia de 9 de abril de 1986, 4a C 272/86) como el Juz­ga­do de Pri­me­ra Ins­tancia de Colo­nia (sen­ten­cia de 9 de abril de 2008, 220 C 152/07).

¿A cuánto puede ascender la reducción del alquiler?

Si la cal­e­fac­ción no fun­cio­na o no se alcanz­an de for­ma per­ma­nen­te las tem­pe­ra­tur­as míni­mas, por lo gene­ral se con­side­ra que exis­te un defec­to en el alqui­ler. El impor­te de una posi­ble reduc­ción del alqui­ler depen­de de la gra­ve­dad del problema.

• Según el Tri­bu­nal Regio­nal de Ber­lín, una des­via­ción de un gra­do respec­to a la tem­pe­ra­tura míni­ma ya pue­de jus­ti­fi­car una reduc­ción del cin­co por cien­to (Tri­bu­nal Regio­nal de Ber­lín, sen­ten­cia de 8 de junio de 2012, 63 S 423/11).
• Cuan­do la tem­pe­ra­tura media ape­n­as alcan­za los 18 gra­dos cen­tí­gra­dos, los tri­bu­na­les de Ber­lín y Pots­dam han con­ce­di­do reduc­cio­nes del 10 %.
• Según el Juz­ga­do de Pri­me­ra Ins­tancia de Colo­nia, unas tem­pe­ra­tur­as com­p­ren­di­das ent­re los 16 y los 18 gra­dos cen­tí­gra­dos pue­den jus­ti­fi­car incluso una reduc­ción del 20 %.
• En caso de aver­ía total de la cal­e­fac­ción duran­te la tem­po­ra­da de cal­e­fac­ción, el Juz­ga­do de Pri­me­ra Ins­tancia de Char­lot­ten­burg reco­no­ció una reduc­ción del 70 % (Juz­ga­do de Pri­me­ra Ins­tancia de Char­lot­ten­burg, sen­ten­cia de 7 de junio de 2013, 216 C 7/13).

Por el con­tra­rio, las des­via­cio­nes de cor­ta dura­ción o míni­mas se con­side­ran defec­tos de menor importancia. El inqui­li­no que desee redu­cir el alqui­ler no pue­de hacer­lo si se tra­ta de un defec­to insi­gni­fi­can­te (Tri­bu­nal Fede­ral Supre­mo, sen­ten­cia de 30 de junio de 2004, XII ZR 251/02). Lo deter­mi­nan­te en este caso es la tem­pe­ra­tura real­men­te medi­da, no la sen­sa­ción sub­je­ti­va de frío.

Cláusulas contractuales y agua caliente

Las clá­u­su­las de los cont­ra­tos de alqui­ler que estable­cen que 18 gra­dos cen­tí­gra­dos son sufi­ci­en­tes care­cen de vali­dez, según una reso­lu­ción del Tri­bu­nal Regio­nal de Hei­del­berg (Tri­bu­nal Regio­nal de Hei­del­berg, reso­lu­ción de 11 de sep­tiembre de 1981, 5 S 80/81). Por lo tan­to, los arrend­ado­res no pue­den exi­mir­se de su obli­ga­ción de pro­por­cio­nar cal­e­fac­ción medi­an­te for­mu­la­cio­nes de este tipo.

El sum­i­nis­tro de agua cali­en­te tam­bién debe estar garan­tiz­ado las 24 horas del día. No está per­mit­ido redu­cir la tem­pe­ra­tura del agua cali­en­te duran­te la noche. Si la tem­pe­ra­tura del agua es dema­sia­do baja de for­ma per­ma­nen­te o si el agua tar­da dema­sia­do en salir cali­en­te del grifo, tam­bién pue­de jus­ti­fi­carse una reduc­ción del alquiler.

Qui­en, ya sea inqui­li­no o arrend­ador, ten­ga dudas sob­re cómo eva­luar la situ­ación jurí­di­ca en un caso con­cre­to, debe­ría soli­ci­tar ase­so­r­ami­en­to juríd­ico, ya que las cir­cuns­tanci­as par­ti­cu­la­res de cada caso des­em­pe­ñan un papel decisi­vo a la hora de redu­cir el alquiler.