Heizpflicht im Mietverhältnis: Welche Temperaturen Vermieter garantieren müssen

Seit dem 1. Okto­ber läuft in Deutsch­land wie­der die Heiz­sai­son, die übli­cher­wei­se bis zum 30. April dau­ert. Für Ver­mie­ter bedeu­tet das: Sie sind in die­sem Zeit­raum ver­pflich­tet, die Hei­zungs­an­la­ge betriebs­be­reit zu hal­ten, sodass Mie­ter bestimm­te Min­dest­tem­pe­ra­tu­ren in ihren Räu­men errei­chen kön­nen. Wer die­se Pflicht ver­nach­läs­sigt, ris­kiert Miet­min­de­run­gen, die je nach Schwe­re des Man­gels erheb­lich aus­fal­len können.

Was das Gesetz vorschreibt und was die Rechtsprechung konkretisiert

Das Bür­ger­li­che Gesetz­buch ent­hält kei­ne kon­kre­ten Tem­pe­ra­tur­an­ga­ben. Nach Para­graph 535 BGB schul­det ein Ver­mie­ter ledig­lich eine Woh­nung, die sich in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand befin­det. Wel­che Tem­pe­ra­tu­ren das kon­kret bedeu­tet, hat die Recht­spre­chung über Jahr­zehn­te hin­weg herausgearbeitet.

Als aner­kann­ter Richt­wert gilt tags­über, also von 6 bis 23 Uhr, eine Wohn­raum­tem­pe­ra­tur von min­des­tens 20 Grad Cel­si­us. Im Bade­zim­mer sind sogar 21 Grad geschul­det, wie das Land­ge­richt Lands­hut bereits 1985 ent­schied (LG Lands­hut, Urteil vom 18.12.1985, 1 S 1222/85). Für die Nacht­stun­den, also zwi­schen 23 und 6 Uhr, ist eine Absen­kung auf rund 16 bis 18 Grad Cel­si­us nach der Recht­spre­chung ver­schie­de­ner Amts­ge­rich­te zuläs­sig (AG Bonn, Urteil vom 26.01.2021, 206 C 18/19; AG Köln, Urteil vom 05.07.2016, 205 C 36/16).

Auch der Bun­des­ge­richts­hof hat sich mit der Fra­ge befasst. Er ließ die genaue Gren­ze zwar aus­drück­lich offen, hielt eine Tag­tem­pe­ra­tur von min­des­tens 20 Grad Cel­si­us aber für ange­mes­sen (BGH, Urteil vom 15.05.1991, VIII ZR 38/90).

Heizen auch außerhalb der Heizsaison

Die Pflicht zum Hei­zen gilt nicht aus­schließ­lich zwi­schen Okto­ber und April. Fällt die Außen­tem­pe­ra­tur über mehr als drei auf­ein­an­der­fol­gen­de Tage unter 12 Grad Cel­si­us, muss der Ver­mie­ter die Hei­zung auch außer­halb der regu­lä­ren Heiz­sai­son in Betrieb neh­men. Das haben sowohl das Amts­ge­richt Uel­zen (Urteil vom 09.04.1986, 4a C 272/86) als auch das Amts­ge­richt Köln (Urteil vom 09.04.2008, 220 C 152/07) entschieden.

Wie hoch kann die Mietminderung ausfallen?

Bleibt die Hei­zung kalt oder wer­den die Min­dest­tem­pe­ra­tu­ren dau­er­haft nicht erreicht, liegt in der Regel ein Miet­man­gel vor. Die Höhe einer mög­li­chen Miet­min­de­rung rich­tet sich nach dem Aus­maß der Beeinträchtigung.

• Eine Abwei­chung von einem Grad von der Min­dest­tem­pe­ra­tur kann nach dem Land­ge­richt Ber­lin bereits eine Min­de­rung von fünf Pro­zent recht­fer­ti­gen (LG Ber­lin, Urteil vom 08.06.2012, 63 S 423/11).
• Wer­den nur durch­schnitt­lich 18 Grad Cel­si­us erreicht, spra­chen Gerich­te in Ber­lin und Pots­dam Min­de­run­gen von zehn Pro­zent zu.
• Tem­pe­ra­tu­ren zwi­schen 16 und 18 Grad Cel­si­us kön­nen nach dem Amts­ge­richt Köln sogar 20 Pro­zent Min­de­rung begründen.
• Bei einem voll­stän­di­gen Hei­zungs­aus­fall in der Heiz­pe­ri­ode erkann­te das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg eine Min­de­rung von 70 Pro­zent an (AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 07.06.2013, 216 C 7/13).

Kurz­fris­ti­ge oder mini­ma­le Abwei­chun­gen gel­ten hin­ge­gen als Baga­tell­man­gel. Wer als Mie­ter die Mie­te min­dern möch­te, kann das bei einem uner­heb­li­chen Man­gel nicht (BGH, Urteil vom 30.06.2004, XII ZR 251/02). Ent­schei­dend ist dabei die tat­säch­lich gemes­se­ne Tem­pe­ra­tur, nicht das sub­jek­ti­ve Kälteempfinden.

Vertragsklauseln und Warmwasser

Miet­ver­trags­klau­seln, die 18 Grad Cel­si­us als aus­rei­chend fest­le­gen, sind nach einem Beschluss des Land­ge­richts Hei­del­berg unwirk­sam (LG Hei­del­berg, Beschluss vom 11.09.1981, 5 S 80/81). Ver­mie­ter kön­nen sich also nicht durch ent­spre­chen­de For­mu­lie­run­gen von ihrer Heiz­pflicht freistellen.

Auch die Warm­was­ser­ver­sor­gung muss rund um die Uhr gesi­chert sein. Eine Absen­kung der Warm­was­ser­tem­pe­ra­tur in der Nacht ist unzu­läs­sig. Liegt die Was­ser­tem­pe­ra­tur dau­er­haft zu nied­rig oder dau­ert es zu lan­ge, bis war­mes Was­ser an der Arma­tur ankommt, kann eben­falls eine Miet­min­de­rung gerecht­fer­tigt sein.

Wer als Mie­ter oder Ver­mie­ter unsi­cher ist, wie die Rechts­la­ge im kon­kre­ten Fall zu bewer­ten ist, soll­te recht­li­che Bera­tung in Anspruch neh­men, da die Ein­zel­fall­um­stän­de bei der Miet­min­de­rung eine ent­schei­den­de Rol­le spielen.