Varmeforpligtelse i lejeforholdet: Hvilke temperaturer skal udlejeren sikre?

Siden den 1. okto­ber er fyrings­sæ­so­nen igen i gang i Tysk­land, og den varer nor­malt indtil den 30. april. For udle­je­re bety­der det, at de i den­ne peri­ode er forp­lig­tet til at hol­de var­me­an­læg­get i drifts­klar stand, så lejer­ne kan opnå bestem­te mini­m­ums­tem­pe­ra­tur­er i deres loka­ler. Den, der for­søm­mer den­ne forp­lig­tel­se, risi­ke­rer leje­ned­sæt­tel­ser, der afhæn­gigt af mang­lens alvor kan være betydelige.

Hvad loven foreskriver, og hvad retspraksis præciserer

Den tyske civil­l­ov­bog inde­hol­der ingen kon­kre­te tem­pe­ra­tur­an­gi­vel­ser. I hen­hold til § 535 i den tyske civil­l­ov­bog er en udle­jer kun forp­lig­tet til at stil­le en bolig til rådig­hed, der er i en stand, der er egnet til den aftal­te brug. Hvil­ke tem­pe­ra­tur­er det­te kon­kret inde­bæ­rer, har rets­praks­is gen­nem årtier fastlagt.

En aner­kendt ret­ningslin­je er, at tem­pe­ra­tu­ren i boli­gen i dag­timer­ne, dvs. fra kl. 6 til 23, skal være på mindst 20 gra­der Cel­si­us. I bade­væ­rel­set skal tem­pe­ra­tu­ren end­da være 21 gra­der, som Lands­ret­ten i Lands­hut aller­e­de fast­slog i 1985 (Lands­ret­ten i Lands­hut, dom af 18.12.1985, 1 S 1222/85). Om nat­ten, dvs. mel­lem kl. 23 og 6, er det iføl­ge rets­praks­is fra for­skel­li­ge byret­ter til­ladt at sæn­ke tem­pe­ra­tu­ren til ca. 16 til 18 gra­der Cel­si­us (AG Bonn, dom af 26.01.2021, 206 C 18/19; Amts­ret­ten i Köln, dom af 5. juli 2016, 205 C 36/16).

Også For­bunds­dom­s­to­len har behand­let spørgs­må­let. Den lod gans­ke vist den nøjag­ti­ge græn­se udtrykke­ligt stå åben, men anså en dags­tem­pe­ra­tur på mindst 20 gra­der Cel­si­us for rime­lig (BGH, dom af 15.05.1991, VIII ZR 38/90).

Opvarmning også uden for fyringssæsonen

Forp­lig­tel­sen til at tæn­de for var­men gæl­der ikke ude­luk­ken­de mel­lem okto­ber og april. Hvis ude­tem­pe­ra­tu­ren i mere end tre på hin­an­den føl­gen­de dage fal­der til under 12 gra­der Cel­si­us, skal udle­je­ren også tæn­de for var­men uden for den nor­ma­le fyrings­sæ­son. Det­te har både byret­ten i Uel­zen (dom af 9. april 1986, 4a C 272/86) og byret­ten i Köln (dom af 9. april 2008, 220 C 152/07).

Hvor stor kan lejenedsættelsen blive?

Hvis var­me­an­læg­get ikke fun­ge­rer, eller hvis mini­m­ums­tem­pe­ra­tur­er­ne ved­va­ren­de ikke nås, er der som regel tale om en man­gel i leje­må­let. Stør­rel­sen af en even­tuel leje­ned­sæt­tel­se afhæn­ger af omfan­get af ulempen.

• Iføl­ge Land­ge­richt Ber­lin kan en afvi­gel­se på blot én grad fra mini­m­ums­tem­pe­ra­tu­ren aller­e­de beret­ti­ge en ned­sæt­tel­se på fem pro­cent (LG Ber­lin, dom af 8. juni 2012, 63 S 423/11).
• Når tem­pe­ra­tu­ren i gen­n­ems­nit kun når op på 18 gra­der Cel­si­us, har dom­s­to­lene i Ber­lin og Pots­dam til­kendt ned­sæt­tel­ser på ti procent.
• Iføl­ge byret­ten i Köln kan tem­pe­ra­tur­er mel­lem 16 og 18 gra­der Cel­si­us end­da begrun­de en ned­sæt­tel­se på 20 procent.
• I til­fæl­de af et fulds­tæn­digt udfald af var­me­for­syn­in­gen i fyrings­sæ­so­nen aner­kend­te byret­ten i Char­lot­ten­burg en ned­sæt­tel­se på 70 pro­cent (Byret­ten i Char­lot­ten­burg, dom af 7. juni 2013, 216 C 7/13).

Kort­va­ri­ge eller mini­ma­le afvi­gel­ser betrag­tes der­imod som ube­ty­de­li­ge mang­ler. En lejer, der øns­ker at ned­sæt­te lejen, kan ikke gøre det­te i til­fæl­de af en ube­ty­de­lig man­gel (BGH, dom af 30.06.2004, XII ZR 251/02). Det afgø­ren­de er her den fak­tisk mål­te tem­pe­ra­tur, ikke den sub­jek­ti­ve ople­vel­se af kulde.

Kontraktbestemmelser og varmt vand

Leje­kon­trakt­be­stem­mel­ser, der fast­sæt­ter 18 gra­der Cel­si­us som til­stræk­ke­ligt, er ugyl­di­ge iføl­ge en ken­del­se fra Land­ret­ten i Hei­del­berg (Land­ret­ten i Hei­del­berg, ken­del­se af 11.09.1981, 5 S 80/81). Udle­je­re kan alt­så ikke ved hjælp af sådan­ne for­mu­le­ringer fri­ta­ge sig selv for deres forp­lig­tel­se til at sør­ge for opvarmning.

Også varmt­vands­for­syn­in­gen skal være sik­ret døg­net rundt. Det er ikke til­ladt at sæn­ke varmt­vands­tem­pe­ra­tu­ren om nat­ten. Hvis vand­tem­pe­ra­tu­ren kon­stant er for lav, eller hvis det tager for lang tid, før der kom­mer varmt vand ud af vandha­nen, kan det lige­le­des være begrun­det at kræ­ve en lejenedsættelse.

Leje­re eller udle­je­re, der er i tvivl om, hvor­dan den juri­dis­ke situa­ti­on skal vur­de­res i det kon­kre­te til­fæl­de, bør søge juri­disk råd­giv­ning, da omstæn­dig­he­der­ne i det enkel­te til­fæl­de spil­ler en afgø­ren­de rol­le i for­bin­del­se med lejenedsættelse.